آلارم تورمی از بازار مستاجران/ کدام سه محرک اجاره بهای مسکن بیشترین نقش را در تنظیم بازار بازی می‌کنند؟

به گزارش می‌متالز، بررسی‌ها مشخص می‌کند، تغییرات اجاره‌بها در وضعیت کنونی از سه عامل تاثیر می‌پذیرد که مهم‌ترین آن، تورم عمومی است. میانگین تورم سالانه اجاره در عصر جهش قیمت‌ها به دو برابر دهه۹۰ رسید.

آلارم تورمی در بازار اجاره مسکن پس از افزایش سرعت رشد اجاره بها به صدا درآمد. بررسی‌ها از روند تغییرات شاخص اجاره بهای مسکن در شهر‌های کشور نشان می‌دهد در خرداد ماه امسال، سرعت رشد ماهانه اجاره مسکن افزایش یافت. این در حالی است که تورم شاخص اجاره بهای مسکن در هفت ماه قبل از آن، روند کاهشی به خود گرفته و سرعت رشد اجاره بها از آبان ماه ۱۴۰۰، هر ماه کمتر از ماه قبل به ثبت رسید. با این حال، در خردادماه، تورم شاخص اجاره بهای مسکن نسبت به اردیبهشت ماه ۶/ ۲ درصد شد. در اردیبهشت ماه تورم ماهانه شاخص اجاره بها، ۷/ ۱ درصد بود. تورم ماهانه شاخص اجاره بهای مسکن در مهرماه در حالی ۱/ ۶ درصد بود که سرعت رشد اجاره بهای مسکن در شهر‌های کشور از آن زمان به مدت ۷ ماه، ماه به ماه کاهش یافت و به ۷/ ۱ درصد در اردیبهشت ماه رسید. در خرداد اما، بار دیگر، تورم اجاره بها به سمت صعود رفته و روند ۷ ماهه کاهش تورم شاخص اجاره بها با ثبت تورم ماهانه ۶/ ۲ درصدی در بازار اجاره آخرین ماه از فصل بهار متوقف شد.

این تغییر جهت تورمی در بازار اجاره مسکن شهر‌های کشور که در گزارش اخیر مرکز آمار ایران منعکس شده است، دقیقا در ماهی رخ داده است که تحت‌تاثیر ریزش قیمت در بازار‌های موازی مانند ارز و سکه، قیمت مسکن در مناطقی از شهر تهران و سایر شهر‌های کشور کاهش یافت. خردادماه امسال به دنبال کاهش قیمت در بازار‌های موازی و همچنین انتشار اخباری مثبت درباره مذاکرات سیاسی، نه تنها عرضه فایل فروش به بازار مسکن تهران و سایر شهر‌ها افزایش یافت که تحقیقات میدانی نشان داد قیمت فروش آپارتمان‌ها و واحد‌های مسکونی در برخی از مناطق حول و حوش ۱۰ تا ۱۵ درصد افت کرد. خرداد ماه همچنین، تورم عمومی ماهانه نیز کاهش یافت. بنا به روایت مرکز آمار ایران، نرخ تورم ماهانه از سطح ۸/ ۲درصدی اردیبهشت به ۲درصد در خردادماه کاهش یافت.

چرا تورم اجاره صعودی شد؟

سرعت رشد اجاره بها در شهر‌های کشور براساس تغییرات شاخص اجاره بها در حالی در خردادماه بعد از ۷ ماه کاهش، به مسیر افزایش بازگشت که تحت‌تاثیر تغییرات قیمت مسکن و همچنین تغییر وضعیت ماهانه تورم عمومی در خردادماه (شرایط کاهشی)، این سوال ایجاد می‌شود که چرا تورم اجاره خرداد صعودی شد؟

تغییر و تحولات اجاره بها در کشور به طور عمده تحت‌تاثیر سه فاکتور مهم و تعیین‌کننده در این بازار قرار دارد. اولین عامل مهم و اثرگذار در وضعیت بازار اجاره، «تورم عمومی» است. تغییرات قیمت کالا‌ها و خدمات اصلی‌ترین و اثرگذارترین عامل در تغییرات اجاره بهاست. در واقع یکی از مهم‌ترین عواملی که موجر‌ها در هر سال، براساس آن، اقدام به تعیین میزان افزایش اجاره بها می‌کنند، میزان افزایش هزینه‌های زندگی آن‌ها به دلیل تورم عمومی است. بسیاری از موجر‌ها معمولا حول و حوش همان میزانی که هزینه زندگی ناشی از افزایش قیمت کالا‌ها و خدمات برای آن‌ها افزایش یافته است، نرخ اجاره یا اجاره بها را افزایش می‌دهند. چرا که بسیاری از آن‌ها از محل درآمد اجاره زندگی می‌کنند یا اجاره بها یکی از منابع درآمدی آن‌ها برای تامین هزینه‌های زندگی محسوب می‌شود. عامل دوم در تعیین تغییرات اجاره بها، «تورم مسکن» است. اجاره بها همواره تابعی از قیمت مسکن است؛ بنابراین تغییرات قیمت مسکن بر سطح قیمت‌ها در بازار اجاره نیز اثرگذار است. این دو عامل یعنی تورم عمومی و تورم مسکن اصلی‌ترین عوامل تورم اجاره هستند.

اما در سال‌های اخیر یک عامل دیگر نیز به فهرست عوامل موثر در تعیین تورم اجاره و تحولات آن اضافه شده است. علاوه بر تورم عمومی و تورم مسکن، اجرای سیاست سقف گذاری دستوری و تعیین نرخ مجاز برای افزایش اجاره بها در سال‌های اخیر از مهم‌ترین عوامل تغییر و تحولات در این بازار محسوب می‌شود. از سال ۹۹، سیاستگذار با هدف کمک به مستاجر‌ها به عنوان یکی از آسیب پذیرترین اقشار جامعه در برابر بیماری کرونا اقدام به تعیین سقف دستوری برای افزایش اجاره بها کرد. این سقف تا امسال و برای چهارمین سال پیاپی در تهران ۲۵ درصد و برای سایر شهر‌ها حداکثر تا ۲۰ درصد تمدید شد. اگرچه نیت سیاستگذار از این اقدام، کمک به مستاجر‌ها بود، اما تجربه ۴ سال اجرای این مصوبه در بازار اجاره نشان از بروز اثر عکس در این بازار دارد. به طوری که نه تنها این مصوبه در نهایت منجر به مهار تورم اجاره نشد بلکه برعکس در همین سال‌های اخیر که این مصوبه در بازار اجاره به اجرا درآمد، بیشترین میزان تورم اجاره به ثبت رسید. در برخی از ماه ها، اجاره بها قله‌های تورمی ۵۵ درصدی را نیز در شهر‌های کشور درنوردید. آمار‌های رسمی نشان می‌دهد، تورم سالانه اجاره مسکن در کشور در سال ۹۹ معادل ۴۳ درصد و در سال ۱۴۰۰ معادل ۴۶ درصد به ثبت رسید. این میزان بیش از دو برابر سقف مجاز تعیین‌شده در مصوبه دستوری است که سیاستگذار برای مهار اجاره بها در این سال‌ها تعیین کرده است. این در حالی است که در برخی از ماه‌های سال ۱۴۰۰، تورم نقطه به نقطه اجاره در شهر‌های کشور از ۵۰ درصد نیز عبور کرد و حتی قله تورمی ۵۵ درصدی نیز در این بازار به ثبت رسید. در واقع آمار‌های رسمی نشان می‌دهد در همان سال‌های اجرای این مصوبه تورم اجاره کشوری بیش از دو برابر سقف مصوب دستوری شد.

اما در پاسخ به این سوال که چرا خردادماه امسال تورم اجاره مسکن در کشور صعودی شد باید گفت، در این ماه هر سه عامل یعنی هم تورم عمومی، هم تورم مسکن و هم مصوبه دستوری در بازار اجاره عمل کرده و اثر افزایشی بر این بازار اعمال کردند.

اگر‌چه تورم عمومی ماهانه در خردادماه کاهش یافت و قیمت مسکن نیز در برخی از مناطق و شهر‌ها کاهشی شد، اما اثر افزایش تورم‌های ماه‌های قبل این دو عامل تعیین‌کننده در تورم اجاره، در خردادماه بر این بازار منعکس شد. همان طور که در نمودار‌های فوق نیز مشاهده می‌شود، اثر رشد قیمت مسکن و افزایش تورم عمومی، با تاخیر به بازار اجاره منتقل می‌شود. این رویداد در خردادماه امسال نیز تجربه شد. تورم مسکن از اواخر سال گذشته صعودی شد و سطح قیمت‌ها به میزان قابل‌توجهی افزایش یافت. اگر‌چه از زمستان سال گذشته آمار رسمی مربوط به تحولات قیمت و حجم معاملات مسکن منتشر نشد، اما تحقیقات میدانی نشان می‌دهد از اواخر پارسال، قیمت فروش واحد‌های مسکونی به میزان قابل‌توجهی رشد کرد. تورم عمومی نقطه به نقطه هم در ماه‌های اخیر (صرف نظر از خردادماه امسال)، صعودی بود؛ بنابراین اثر این صعودها، خود را در بازار اجاره خرداد ماه که اتفاقا ماه افزایش تقاضا برای اجاره نشینی نسبت به دو ماه ابتدای سال است، نشان داد. از سوی دیگر، مصوبه دستوری بازار اجاره که سقف مجاز ۲۰ درصدی افزایش اجاره بها را به موجران تکلیف می‌کند برای بار چهارم (سال چهارم) به بازار ابلاغ شد.

سقف دستوری افزایش اجاره بها، از نیمه دوم سال گذشته، عملا از بازار کنار گذاشته شد. تحقیقات میدانی «دنیای‌اقتصاد» از بازار اجاره مسکن در آن زمان نشان داد، تحت‌تاثیر صعود تورم عمومی و رشد قیمت مسکن، هر دو سمت بازار اجاره، عملا سقف دستوری را کنار گذاشته و معاملات خود در این بازار را بدون توجه به آن انجام می‌دادند. این موضوع تا حدی به افزایش عرضه مسکن به بازار اجاره از سوی گروهی از موجرانی که به دلیل نگرانی از برخی مفاد مصوبه دستوری، از عرضه آپارتمان خود به بازار اجاره خودداری کرده بودند، به نفع کاهش سرعت رشد ماهانه اجاره بها کمک کرد.

اما این مصوبه، اخیرا و برای چهارمین بار به بازار اجاره ابلاغ شد؛ بنابراین هر سه عامل تورم عمومی، تورم مسکن و ابلاغ مجدد مصوبه دستوری در بازار اجاره، تحولات خردادماه این بازار را سبب شده اند.

انعکاس تورم عمومی بر اجاره بها

در این میان، عامل اول یا محرک پرقدرت تر، «تورم عمومی» و سرایت با‌تاخیر اثر صعود تورم عمومی ابتدای سال بر بازار اجاره خردادماه است. تورم عمومی نقطه‌به‌نقطه در دو ماه اول سال معادل ۵۶ درصد به ثبت رسیده است. حتی اسفند ماه ۱۴۰۱ نیز تورم عمومی نقطه به نقطه ۵۴ درصد بود. تورم عمومی ماهانه اسفند ماه ۱۴۰۱ نیز ۶/ ۶ درصد بود.

همان طور که در نمودار‌ها مشخص است صعود تورم عمومی با تاخیر به بازار اجاره منتقل شده و منجر به افزایش سرعت رشد اجاره بها می‌شود. از نیمه دوم سال گذشته نیز سرعت رشد قیمت در بازار مسکن افزایش یافت و این صعود تورمی در بازار مسکن با تاخیر اثر خود را بر بازار اجاره خردادماه منعکس کرد. مصوبه دستوری هم در بازار اجاره خردادماه بار دیگر تمدید و ابلاغ شد.

اما سوال مهم این است که در شرایطی که هزینه زندگی موجران نسبت به سال گذشته همین موقع به طور متوسط ۵/ ۱ برابر شده است، چگونه می‌توان انتظار داشت موجران مطابق با مصوبه دستوری، اجاره بها را تنها ۲۰ درصد افزایش دهند؟ آمار‌های رسمی نشان می‌دهد به طور متوسط رقم اجاره بها در قرارداد‌های خردادماه امسال نسبت به خرداد سال گذشته حدود ۳۹ درصد یعنی حول و حوش دو برابر سقف مصوب، رشد داشته است. شاخص اجاره بهای مسکن در خرداد ماه امسال براساس اعلام مرکز آمار ایران نسبت به خرداد سال گذشته ۳۹ درصد رشد کرده است. این موضوع نشان می‌دهد نه‌تن‌ها به روایت بازار که به روایت آمار‌های رسمی نیز مصوبه دستوری در بازار اجاره مورد تبعیت قرار نگرفته است.

برآورد رشد اجاره‌بها تا آخر سال

برآورد‌های «دنیای‌اقتصاد» نشان می‌دهد در صورتی که همین روال تورم ماهانه اجاره خرداد ماه تا پایان سال ادامه پیدا کند، اجاره بهای پایان سال نسبت به ابتدای سال، حول و حوش ۳۰ درصد افزایش خواهد داشت. اگر‌چه این میزان تورم اجاره نسبت به قله پیمایی‌های تورمی در بازار اجاره دو سال قبل، کمتر است، اما همین تورم ۳۰ درصدی نیز رشدی شدید و قابل‌توجه در این بازار محسوب می‌شود که بسیاری از مستاجران از پس تامین آن برنخواهند آمد. رشد ۳۰ درصدی اجاره بها از آن جهت رشدی قابل‌توجه است که براساس آمار‌های رسمی، در دهه ۹۰، متوسط تورم سالانه اجاره مسکن در کشور معادل ۱۷ درصد بود. این رشد تخمینی و احتمالی ۳۰ درصدی در بازار اجاره، یک آلارم مهم برای سیاستگذار مسکن محسوب می‌شود. آن طور که اقتصاددانان نیز بر این موضوع اتفاق نظر دارند سه گام اساسی برای مهار تورم در بازار اجاره از سمت سیاستگذار لازم و ضروری است. کنترل تورم عمومی، مهار تورم مسکن و توقف سقف گذاری دستوری در بازار اجاره، اقداماتی است که باید انجام شود. اولین و مهم‌ترین گام هم کنترل تورم عمومی است؛ کنترل تورم عمومی نه‌تن‌ها رشد شدید هزینه‌های زندگی موجران را مهار می‌کند که در چنین شرایطی سیاستگذار نیز نیاز به سقف گذاری دستوری در این بازار نخواهد داشت. از سوی دیگر مهار تورم عمومی خود در مهار تورم مسکن نیز موثر است. اعمال سیاست‌های درست به منظور کاهش انتظارات تورمی در نتیجه کاهش ریسک‌های غیراقتصادی نیز در این زمینه موثر است.

مقصر تورم اجاره کیست؟

غلامرضا سلامی، اقتصاددان، با اشاره به اعمال سیاست‌های نادرست با اثر معکوس در مهار تورم اجاره، ریشه تمام مشکلات اقتصادی از جمله جهش اجاره بها را «تورم» اعلام کرد.

وی در گفتگو با «دنیای‌اقتصاد» تصریح کرد: در وهله اول «تورم عمومی بالا» و در مرحله بعد «اعمال سیاست‌های اشتباه و انحرافی»، دو عامل مهم التهاب مسکن به‌خصوص بازار اجاره هستند. وی در تشریح اثر تورم سال‌های اخیر بر رشد شدید اجاره بها در شهر‌های کشور گفت: متاسفانه به‌رغم اینکه اجاره بها و رشد شدید ناشی از هزینه اجاره نشینی به شدت مستاجر‌ها را به لحاظ مالی تحت فشار قرار داده و شرایط را برای آن‌ها سخت‌تر از قبل کرده است نمی‌توان گناه این فشار‌ها را تنها بر گردن مالکان وموجر‌ها قرار داد. بلکه واقعیت‌های اقتصادی را در این زمینه باید مشاهده کرد.

سلامی با بیان اینکه هنوز هم اجاره داری با همین نرخ‌های تورمی، به لحاظ اقتصادی، نسبت به سایر بازارها، کم بازده‌تر است، گفت: در بسیاری موارد عایدی اجاره داری به مراتب حتی کمتر از سود‌های بانکی است. اگر چه نرخ‌های اجاره بها هم اکنون بسیار بالا و از توان بسیاری از خانوار‌های مستاجر خارج است، اما اجاره بها نسبت به قیمت مسکن که تحت‌تاثیر تورم و اعمال سیاست‌های نادرست اقتصادی و غیراقتصادی جهش کرده است، هنوز کمتر از حد متعارف یا نسبت متعارف است.

به گفته وی این شرایط زمانی بغرنج‌تر می‌شود که سیاستگذار با اعمال سیاست‌های نادرست نه تنها منجر به ترغیب مالکان به افزایش عرضه واحد‌های مسکونی به بازار اجاره برای کمک به ایجاد تعادل عرضه وتقاضا و مهار تورم شدید در این بخش نمی‌شود، بلکه با این سیاست‌های غلط، خود عاملی برای کاهش میل مالکان به عرضه آپارتمان‌ها به این بازار است. سلامی توضیح داد: زمانی که سیاستگذار به جای اعمال سیاست‌های مشوق و ترغیب‌کننده مالکان به عرضه واحد‌های مسکونی به بازار اجاره، عملا با سقف گذاری‌های دستوری برای افزایش نرخ اجاره برخلاف واقعیت‌های اقتصادی، موجران را تحت فشار قرار داده و عملا حق مالکیت آن‌ها را مخدوش می‌کند نمی‌توان انتظار افزایش عرضه به این بازار را داشت. بلکه تجارب سال‌های اخیر نشان می‌دهد در نتیجه انجام اقدامات دستوری مانند تعیین سقف دستوری برای افزایش اجاره بها با فاصله قابل‌توجه از تورم عمومی و تورم مسکن، نه تنها موجر‌ها به افزایش عرضه به این بازار ترغیب نشده اند بلکه گروه‌هایی از آن‌ها از عرضه آپارتمان خود به بازار اجاره انصراف داده و صرف نظر کرده اند. در نتیجه این کاهش عرضه، سرعت رشد اجاره بها نیز افزایش یافته و شرایط در بازار نه تنها برای مستاجر‌ها بهتر نشده که دشوارتر از قبل نیز شده است.

سلامی افزود: این سخت گیری‌ها ومحدودیت‌های با اثر معکوس حتی در حوزه تولید مسکن و اعمال برخی مالیات‌ها بر تولید نیز مشاهده می‌شود؛ بنابراین با وجود شرایط سخت و تاسف برانگیزی که هم اکنون مستاجر‌ها در بازار مسکن با آن روبه‌رو هستند نمی‌توان منکر واقعیت‌های اقتصادی همچون تورم‌های بالا چه در بخش هزینه کالا‌ها وخدمات و چه در بخش مسکن بود. دولت باید به این موضوع آگاه باشد که نمی‌توان تمام بار ناشی از اعمال برخی بی سیاستی‌ها وبدسیاستی‌های اقتصادی و غیراقتصادی که منجر به تورم بالا در هزینه‌های زندگی (تورم عمومی) و قیمت مسکن (جهش مسکن) شده است را از طریق اعمال فشار بر موجران و مالکان جبران کرد. این کار نه تنها هیچ اثر مثبتی برای بازار اجاره و مستاجر‌ها نخواهد داشت و تورم اجاره را مهار نخواهد کرد بلکه به اصل مالکیت و همچنین عرضه مسکن نیز آسیب زده و آن را مخدوش می‌کند؛ بنابراین گام اول در مهار تورم در هر بازاری از جمله بازار اجاره، مهار تورم عمومی و در وهله بعد خودداری از وضع سیاست‌های نادرست با اثر معکوس است.

منبع: دنیای اقتصاد