اسکلت «مسکن‌دولتی» در چین/ میلیون‌ها پیش‌خریدار چینی به عنوان قربانیان واقعی سیاستگذاری غلط در بخش مسکن‌: خانه ما را تحویل دهید/ «اکونومیست»: میلیون‌ها چینی در انتظار خانه‌هایی هستند که ممکن است هیچ وقت «خانه» نشوند

به گزارش می‌متالز، بازار مسکن چین طی دو سال گذشته، با سبدی از بحران‌های «دولتی‏‏‌ساز» روبه‌رو شد که منشأ آن‌ها «پول‏‏‌‏‏‌پاشی گسترده به بازار برج‏‏‌سازی با فرمان نانوشته دولت» در این کشور بود. طی این مدت، ‏‏ سالی ۱۵ میلیون واحد مسکونی در شهر‌های اصلی و حومه‏‏‌ای چین ساخته شد که ۹‌درصد بیشتر از «تقاضای مصرفی» بود. این جنون خانه‏‏‌سازی، بدون توجه به ظرفیت واقعی بازار مسکن (نیاز) که پیش‌تر «اکونومیست» درباره عواقب آن تحلیل ارائه کرده بود، امروز باعث شده «معادل ۷ سال تامین تقاضای مصرفی»، در این کشور خانه‏‏‌خالی وجود داشته باشد. چینی‏‏‌ها در حداقل یک‌سال اخیر، «محتاط» شدند و مثل قبل، ‏‏ «سرمایه‌گذاری ملکی» انجام ندادند، از طرفی، شرکت‌های ساختمانی به|‌خاطر «محدودیت بانک‌ها در ارائه وام بیشتر»، دچار بدهی گسترده و متوقف کردن روند ساخت پروژه‏‏‌ها شدند در نتیجه، مناطق گسترده‏‏‌ای در چین، امروز تبدیل به «شهر‌های اسکلت» شده است. پیش‌تر، «شهر‌های ارواح» در بازار مسکن چین به‌خاطر برج‏‏‌های خالی از سکنه رواج پیدا کرده بود. اما امروز، مناطقی مملو از ساخت‌وساز‌های ناتمام هم اضافه شده است. میلیون‏‏‌ها چینی، امروز قربانیان واقعی این «نوع مدیریت بازار مسکن» در چین هستند. «اکونومیست» گزارش داده است، این پیش‏‏‌خریداران ممکن است هیچ وقت نتوانند به خانه‏‏‌هایشان برسند.

گو لین آپارتمانی را در One Riviera به خاطر موقعیت مکانی آن انتخاب کرد؛ یک محله ساکت مسکونی در چند کیلومتری منطقه مالی جنوب شانگ‌های که با دوچرخه‌سواری کوتاه می‌توان به رودخانه هوانگ پو که شهر را به شرقی و غربی تقسیم می‌کند، رسید. گرچه لین باید برای چنین منطقه‌ای مبلغ اضافی را پرداخت می‌کرد، ولی گمان می‌کرد درصورتی که بازار مسکن افت کند احتمال اینکه ملک ارزش خود را حفظ افزایش می‌یابد.

گفت وگوی لین با نشریه اکونومیست نشان می‌دهد که او ۷۰‌درصد پیش‌پرداخت مبلغ ۲۰ میلیون یوآن را در مارس ۲۰۲۰ پرداخت کرده بود و قرار بود به همراه همسر، پسر و پدر و مادرش در بهار ۲۰۲۲ به این خانه نقل مکان کنند. ولی بعد از نزدیک به ۴ سال که خانواده باید کلید را می‌گرفتند، One Riviera همچنان تنها یک محوطه عمرانی است.

لین تنها یکی از میلیون‌ها نفر از مردم چین است که پس‌انداز خود را در املاکی ریختند که ممکن است هرگز ساخته نشوند. بحران بی سابقه در بخش مسکن که از ترکیبی از سازندگان طمع کار، تعطیلی‌های کرونایی و سیاست‌های نادرست دولت ناشی شده است، شرکت‌ها را ورشکسته و سرمایه‌گذاران را زیان زده باقی گذاشته است.

این آشفتگی سبب شده بسیاری از چینی‌هایی که پس از باز شدن اقتصاد چین در دهه ۱۹۸۰ عملکرد خوبی داشته‌اند و به ثروت رسیده اند تحت‌تاثیر قرار گیرند. برخی بازپرداخت‌های وام مسکن را متوقف کرده اند، که اغلب در چین بسیار پیش‌تر از اینکه ساخت وساز‌های جدید تکمیل شوند آغاز می‌شود. برخی به تظاهرات دست زده اند. تاکنون اعتراضات محدود و پراکنده بوده است، ولی سیاستمداران نگران گسترش ناآرامی و وقوع یک بحران بانکداری ناشی از وام‌های پرداخت نشده هستند.

چندماه پس از اینکه لین آپارتمانش را خریداری کرد دولت چین مجموعه‌ای از سیاست‌ها را برای آرام کردن رونق شدید در بازار مسکن معرفی کرد. سیاستگذاران نگران بدهی عظیمی بودند که سازندگان بزرگ انباشته بودند. آن‌ها همچنین قصد داشتند شرکت‌هایی را مهار کنند که قدرت بازار آن‌ها از سلیقه حزب کمونیست بالاتر رفته بود.

دولت نسبت بدهی به دارایی که شرکت‌های سازنده می‌توانستند داشته باشند را محدود کرد، به طوری که به شرکت‌ها اجازه نمی‌داد بدهی کوتاه مدت بیشتری نسبت به پول نقد داشته باشند. سیاستگذاران امیدوار بودند این سیاست بتواند از وقوع یک بحران مالی جلوگیری کرده، جلوی افزایش سریع قیمت مسکن را گرفته و سفته‌بازی را تضعیف کند که به ایجاد شهر‌های ارواح با انبوهی از آپارتمان‌های فروخته نشده منجر شده بود.

این سیاست‌ها بسیار موثر ظاهر شدند. در اواسط ۲۰۲۱ اورگراند، بدهکارترین شرکت سازنده جهان، برای پرداخت بدهی هایش به دشواری افتاد و در اواخر همان سال نکول کرد. در سال ۲۰۲۲، قرنطینه‌های کرونایی به اقتصاد چین آسیب زد و خریداران بالقوه در مواجهه با آینده نااطمینان پس‌انداز پول را به خرید خانه ترجیح دادند. بسیاری از سازندگان نیز ساخت وساز را متوقف کردند و موجی از نکول بازار را فرا گرفت.

قربانیان شامل طلبکاران توسعه دهندگان-مدیران دارایی و صندوق‌های سرمایه‌گذاری پوشش ریسک- هستند که نتوانسته اند سرمایه‌گذاری شان را جبران کنند. اما خانوار‌های عادی بیشترین فشار این بحران را متحمل شده اند. براساس تخمینی از شرکت مشاوره گاوکل، سازندگان بزرگ به تنهایی ۷ تریلیون یوآن به خریداران بدهکار هستند. شرکت ساخت وساز کانتری گاردن که در پرداخت بدهی‌های خود نکول کرده است، یک میلیون واحد در دست‌ساز دارد.

اما اکثریت سازندگان شرکت‌های کوچکی، چون دونجینگ هستند که ساخت آپارتمان لین نیز با همین شرکت است. با توجه به اینکه سهام آن‌ها در هیچ بازاری عرضه نمی‌شود، دریافتن مقیاس مشکل دشوار است. برخی اقتصاددانان تخمین می‌زنند که دوسوم خانه‌های ساخته نشده هرگز تکمیل نخواهد شد، گرچه برخی دیگر خوش‌بین‌تر هستند. در برخی شهر‌ها پول مردم تمام شده است و مجبور شده اند خانواده هایشان را به خانه‌های نیمه تمام منتقل کنند.

در One Riviera به نظر می‌رسد که ساختمان‌ها (شامل برج‌ها وخانه‌های ویلایی) فاصله زیادی با تکمیل شدن دارند. بیشتر قاب‌های پنجره‌ها در جای خود قرار دارند، اما بخش‌های بزرگی از بتن هنوز نمایان هستند. محل ساختمان با دیوار‌های سیمانی بلند و درحال فرو ریختن محصور شده است. پشت سر آن‌ها زمینی بایر از علف‌های هرز و انبوهی از مصالح ساختمانی زنگ زده است.

اگر یک سایت ساخت‌وساز برای مدت طولانی بیکار باشد، مقامات محلی می‌توانند آن را یک پروژه متروکه قلمداد کنند. پروژه‌هایی که هنوز فعال هستند، حتی به صورت اسمی، مانند One Riviera، از منابع قانونی بیشتری برخوردار هستند؛ بنابراین شرکت‌های ساختمانی سعی می‌کنند این ظاهر را حفظ کنند که پیشرفت درحال انجام است.

One Riviera در منطقه‌ای با شرایط قانونی نامشخص واقع شده است. در سال ۲۰۲۰، دونجینگ بدهی خود را به یک هلدینگ دولتی به نام مدیریت دارایی سیندا که متخصص در گرفتن بدهی‌های بد شرکت‌های فاقد نقدینگی است فروخت. سوابق در دسترس عموم قرار دارد سیندا را به عنوان مالک واقعی پروژه نشان می‌دهد، ولی به نظر می‌رسد علاقه چندانی به تکمیل پروژه نشان نداده است و حتی ممکن است در صورت شکست سود کند؛ اگر شرکتی بدهی خود را نپردازد سیندا می‌تواند دارایی آن را تصاحب کند.

یکی از نمایندگان دونجینگ اوایل سال‌جاری به صاحبان خانه گفت که سیندا سهام شرکت را در ازای بدهی‌های خود به دست آورده است، اما این شرکت صرفا یک سرمایه‌گذار مالی است و هیچ تعهدی برای تکمیل خانه‌ها ندارد. مشخص نیست چه کسی سپرده‌های صاحبان خانه‌ها را کنترل می‌کند، یا این پول کجا رفته است؛ حساب امانی که برای نگهداری وجوه One Riviera در نظر گرفته شده بود تخلیه شده است.

صاحبان خانه چند بار از دونجینگ شکایت کرده اند. اما این شکایات تنها جریمه‌های ناچیزی را برای این شرکت به همراه داشته است. به لین توصیه شده است که اقدام قانونی علیه سیندا بی معنی است؛ این شرکت آنقدر قدرتمند است که دادگاه‌های محلی این پرونده را قبول نمی‌کنند.

تنها کانال گفتگو در پایین‌ترین سطح دولت بوده است که یک دفتر دادخواست در نزدیکی one Riviera است که ساکنان محلی می‌توانند به آن شکایت کنند. هر هفته گروهی از صاحبان خانه‌ها با مدیران منطقه جلسه‌ای برگزار می‌کنند. اما به گفته لین این مذاکرات شبیه یک بازی فوتبال بدون گل است؛ مسائل مربوط به مسوولیت بدون هیچ نتیجه‌ای به این سو و آن‌سو می‌رود. اما بحث‌های اخیر تحولی نگران کننده را در این پرونده آشکار کرده است؛ دفتر دادخواست گفته است کسانی که هزینه خانه‌ها را به‌طور کامل پرداخت نکرده اند، باید اکنون این‌کار را انجام دهند. در غیراین‌صورت، شرایط اولیه نقض می‌شود و ممکن است هرگونه ادعایی که درباره خانه‌ها دارند از بین برود.

دونجینگ از صاحبان خانه‌ها به عنوان «مالکین کوچک» یاد می‌کند. لین شکایت کرد که این اصطلاح اغلب در منازعات بر سر دارایی‌های بسیار کوچک‌تر استفاده می‌شود، در حالی که پس‌انداز زندگی صد‌ها خانوار در خطر است.

احساس بی عدالتی درحال تبدیل ساکنان احتمالی One Riviera به معترضانی خشمگین است. پس از پایان مهلت تحویل آپارتمان‌ها آن‌ها شروع به تظاهرات کردند که برای جلب نظر دولت‌های محلی طراحی شده بود. دونجینگ هم که ظاهرا نگران جلب توجه مقامات بود، از برگزاری مراسمی به مناسبت نزدیک شدن به اتمام پروژه خبر داد و آن را «نبرد ۱۰۰ روزه» نامید؛ اشاره به این قول که خریداران کلید‌ها را ظرف ۱۰۰ روز آینده دریافت می‌کنند.

این کار ممکن بود به آرام شدن مقامات محلی کمک کند، اما کاری برای آرام کردن صاحبان خانه‌ها انجام نداد. بعد از گذشت ۱۰۰ روز، چند تن از صاحبان خانه‌ها از چند طبقه ساختمان بالا رفتند و فریاد زدند: «آپارتمان‌های ما را تحویل دهید». اما پلیس از راه رسید و با آن‌ها برخورد کرد.

در حرکت اعتراضی دیگری که صاحبان خانه‌ها جلوی دفتر دادخواست انجام دادند پلیس ویژه در صحنه ظاهر شد. آن‌ها بسیاری از تظاهرات کنندگان را به داخلی خودرو‌های خود کشیدند و آن‌ها را ده‌ها کیلومتر آن طرف‌تر رها کردند، به طوری که یافتن تاکسی برای بازگشت برایشان دشوار بود. ماموران پلیس با بسیاری از صاحبان‌خانه دیدار کرده اند و به آن‌ها درباره اعتراضات هشدار داده اند.

شکل دیگری از مقاومت نیز مالی بوده است. یک واقعیت درباره عقب افتادن ساخت خانه ها این بوده است که بسیاری از خریداران از باز پرداخت وام‌های خانه‌های خود دست نگه داشته اند. لین نیز گفته است که دیگر باز پرداخت‌های وام مسکن را انجام نمی‌دهد.

گروهی از فعالان اینترنتی در ژوئن ۲۰۲۲ شروع به جمع‌آوری داده‌هایی درباره تحریم‌ها در سراسر چین کردند و نشان دادند که ده ها‌هزار نفر به عنوان اعتراض پرداخت‌های خود را متوقف کرده اند. این مساله بر بانک‌ها و دولت‌های محلی فشار می‌آورد تا مشکل را حل کنند.

لین صحبت با رسانه‌ها را هم خطرناک می‌دانست، اما پس از تلاش از راه‌های دیگر و به نتیجه نرسیدن، تصمیم گرفت این‌کار را انجام دهد. او مشکلات خود را بازتابی از مشکلات بزرگ‌تر کشور در رابطه با حاکمیت قانون می‌داند: مردم نسل‌ها ثروت خانواده را به این خانه‌ها ریخته اند و اکنون این چیزی است که به دست آورده اند.

قرارداد اجتماعی نانوشته با حزب کمونیست تصریح می‌کند که این حزب بر رفاه مادی مردم نظارت دارد، اما شهروندان باید بدون، چون و چرا از حاکمان اطاعت کنند. با این‌حال، با زمین خوردن اقتصاد، از آن‌ها خواسته می‌شود مطیع بمانند و این تجربه‌ای گیج کننده برای مردمی است که چند دهه رشد اقتصادی را تجربه کرده اند.

منبع: دنیای اقتصاد