گسل دولتی در بازار اجاره/ سرعت افزایش اجاره بها در کشور در خرداد امسال نسبت به اردیبهشت «ثابت» ماند؛ ۴ علت بررسی شد

به گزارش می‌متالز، فشار رشد هزینه اجاره‌نشینی در کشور، در پایان بهار به میزان خفیف نسبت به میانه فصل، افت کرد به‌طوری که، اکنون مهم‌تر از «میزان شیب منفی تورم اجاره مسکن» در خرداد، «توقف روند صعود این شاخص» است. گزارش «دنیای‌اقتصاد» از آمار رسمی مربوط به تغییرات هزینه اجاره نشین‌ها در سراسر کشور حاکی است، خرداد امسال «تورم ماهانه اجاره مسکن» و همچنین «تورم نقطه‌ای اجاره»، در سطح کمتری نسبت به اردیبهشت قرار گرفتند. میانگین اجاره‌بهای کشوری در ماه آخر بهار ۲.۲‌درصد نسبت به ماه میانی افزایش یافت، در حالی که اردیبهشت ماه، ۲.۶‌درصد نسبت به فروردین رشد کرده بود؛ به این ترتیب تورم ماهانه اجاره، نزدیک به نیم واحد‌درصد کم شده است. از طرفی هزینه اجاره مسکن در کشور در خرداد امسال ۴۲.۵‌درصد نسبت به ماه مشابه سال گذشته افزایش داشته، این در حالی است که تورم نقطه‌ای اجاره در اردیبهشت امسال نرخ ۴۳‌درصد را ثبت کرده بود؛ بنابراین رشد نقطه‌ای اجاره‌بها نیز نیم واحد‌ درصد افت داشته است.

این رشد بالای ۴۰ درصدی اجاره‌بها در قرارداد‌های ۱۴۰۳ نسبت به مبالغی که مستاجر‌ها در ۱۴۰۲ پرداخت می‌کردند، به لحاظ «عدم‌تناسب با رشد درآمد خانوار‌های مستاجر در سال‌جاری» باعث شده فشار هزینه‌ای آپارتمان اجاره‌ای از آستانه تحمل مالی بخش قابل‌توجهی از اجاره نشین‌ها خارج شود. با این حال، کاهش جزئی همین سطح فشار در ماه گذشته و شناسایی عوامل مهار آن، می‌تواند برای سیاستگذار «درس» باشد از بابت اینکه «شرایط بیرونی بازار اجاره در ماه‌های آتی» را در مسیری قرار دهد که «تورم اجاره از کانال ۴۰‌درصد به سطح نرمال، یعنی کانال ۲۰‌درصد کاهش یابد» تا بلکه «اجاره‌بها به محدوده استطاعتی خانوار‌های مستاجر برگردد.» سال گذشته اجاره‌بها در کشور به صورت میانگین ۳۹.۶‌درصد افزایش یافته بود، اما بهار امسال میانگین رشد نسبت به بهار سال گذشته ۴۲.۴‌درصد بوده است.

این سطح رشد هزینه اجاره مسکن هم از بابت اینکه از میزان رشد دستمزد مستاجر‌ها در سال‌جاری بالاتر است، «مشکل ساز» شده و هم از این بابت که «نرخ رشد اجاره‌بها در خرداد ماه ۱.۳ برابر نرخ رشد مجموع هزینه‌های زندگی خانوارها» شد؛ تورم عمومی یا همان نرخ رشد قیمت‌ها در سبد هزینه خانوار در خرداد امسال رقمی معادل ۳۱.۹‌درصد شد که از رشد اجاره‌بها، کمتر است. بررسی‌های «دنیای‌اقتصاد» درباره عواملی که باعث شد «فشار رشد اجاره‌بها در خرداد، کم شود»، نشان می‌دهد، ثبات تورم عمومی ماهانه، افت چشمگیر تورم خوراکی، ثبات نسبی قیمت مسکن و همچنین تغییر رفتار خریداران سرمایه‌ای ملک در ماه‌های اخیر باعث شده «قدری از سرعت رشد اجاره‌بها کاسته شود.».

اما بازار تابستانی اجاره مسکن که اکنون شروع شده است، با دو فاکتور در ادامه راه روبه‌رو است؛ از یکسو، «عواملی که تا پیش از تیرماه باعث توقف روند افزایشی تورم اجاره مسکن شد» و از سوی دیگر، «قانون اعمال سقف رشد میانگین ۲۵‌درصد برای مبالغ اجاره در اجاره نامه‌های تابستان و نیمسال دوم.» هر کدام از این دو، معادله معاملات اجاره بین موجر و مستاجر را به نوعی تحت‌تاثیر قرار می‌دهد.

افت تورم اجاره سریالی می‌شود؟

تورم اجاره تابعی از تورم عمومی و تورم قیمت مسکن است. در واقع تورم عمومی و تورم قیمت مسکن ۲ فاکتور بنیادی جهت دهنده به بازار اجاره تلقی می‌شود؛ اثرگذاری تورم عمومی بر بازار اجاره مستقیم و سریع است؛ این در حالی است که تورم قیمت مسکن به شکل مستقیم، اما در میان‌مدت و بلند‌مدت بر اجاره‌بها اثرگذار می‌شود. در چنین شرایطی اگر هزینه‌های زندگی خانوار در ماه کاهش یابد؛ انتظار می‌رود که در کوتاه‌مدت رشد اجاره‌بها نیز متاثر از افت تورم عمومی کاهش یابد. اگر سیاست‌های اقتصادی دولت جدید بر کاهش تورم عمومی متمرکز شود؛ می‌توان به فروکش التهاب در کوتاه و میان مدت امیدوار شد. از سویی فروکش تورم عمومی باعث می‌شود تا موجر‌ها از افزایش بیشتر نرخ اجاره‌بها خودداری کنند؛ از سوی دیگر فروکش تورم عمومی با اثرگذاری بر قیمت مسکن نیز می‌تواند در میان و بلند‌مدت بر کاهش شدت رشد اجاره‌بها موثر باشد.

طی بهار امسال تورم خوراکی به یک‌سوم ابتدای سال گذشته رسید؛ از آنجا که بسیاری از موجرین افزایش اجاره‌بهای درخواستی خود را براساس هزینه عمومی زندگی شان طلب می‌کنند؛ استمرار فروکش تورم خوراکی‌ها می‌تواند اجاره‌بها را تعدیل دهد. در عین حال طی خرداد ماه امسال سرعت رشد قیمت مسکن به کف ۶.۵ سال اخیر رسید؛ از این موضوع می‌توان تحت عنوان فروکش تورم مسکن یاد کرد. ثبات نسبی قیمت مسکن طی خرداد ۱۴۰۳ موضوع مهمی بود که اگر ادامه دار شود می‌تواند در میان و بلند‌مدت افت تورم اجاره‌بها را که از خرداد ماه آغاز شد ادامه دار کند. در کنار موارد یاد شده کاهش توان مالی متقاضیان خرید مسکن نیز می‌تواند بر بازار اجاره‌بها اثرگذار شود. طی سال‌های اخیر؛ این بخش شاهد حضور متقاضیانی بود که نسبت به خرید مسکن و فروش آن در بازه‌های کوتاه چند ماهه اقدام می‌کردند.

اما در شرایط کنونی با توجه به افزایش حداقل سرمایه برای خرید خانه و همچنین رکود در بخش تقاضا، این بازار با مشتریانی مواجه است که بخشی از سرمایه مورد نیاز خود را از محل رهن خانه تامین می‌کنند و در عین حال برنامه‌ای برای فروش سریع خانه نیز ندارند. به این ترتیب بازار اجاره‌بها از محل افزایش عرضه نیز با سیگنال کاهش تورم رو به رو است. البته این افزایش عرضه محدود است، اما همین میزان محدود، اما معنادار نیز می‌تواند بر روند اجاره‌بها اثرگذار شود. به این ترتیب باید اذعان کرد که فاکتور‌های متعدد اثرگذار بر بازار اجاره در شرایط کنونی به واقع حامی کاهش فشار اجاره‌بهاست.

اجاره‌بها پس از سقف ۲۵ درصد

هفته گذشته متوسط سقف مجاز رشد اجاره‌بها از سوی شورای عالی مسکن برابر ۲۵‌درصد اعلام شد؛ بر اساس ماده ۷ قانون ساماندهی بازار زمین، مسکن و اجاره‌بها، دولت مکلف شده تا در استان‌هایی که تورم بالای ۳۰‌درصد است، نرخ رشد اجاره‌بها را از سوی مقامات استانی تعیین و اعلام کند. به عنوان نمونه شورای مسکن تهران سقف مجاز رشد اجاه بها را ۲۶‌درصد اعلام کرد. در روز‌های آینده مقامات استانی این نرخ را به اتحادیه‌های املاک استانی اعلام می‌کنند.

در شرایطی که طی بهار امسال تورم اجاره‌بها در کشور رشدی ۴۲ درصدی داشت؛ آیا می‌توان به فروکش تورم اجاره‌بها به سقف ۲۵‌درصد مطابق قانون مصوب امیدوار بود؟

دنیای اقتصاد در تحقیقی میدانی نگاه اضلاع سه گانه بازار اجاره‌بها شامل واسطه ها، موجر و مستاجر به این مصوبه را بررسی کرد.

نتایج این بررسی در وهله اول نشان داد که بسیاری از اضلاع سه گانه بازار اجاره‌بها نمی‌دانند که تخطی از این مصوبه قانونی به جریمه منجر می‌شود. در عین حال این بررسی میدانی نشان داد که ظرف هفته‌های اخیر اغلب قرارداد‌های اجاره‌بها با رشد ۳۰ تا ۴۰ درصدی مبالغ اجاره تمدید شده است؛ به عبارتی فاصله میان سقف مصوب مدنظر دولت و درخواست موجر‌ها نسبتا محدود است؛ در بسیاری موارد قرارداد‌های منعقد شده در ماه‌های اخیر در محدوده رشد نرخ ۳۰ درصدی تمدید می‌شود؛ بنابراین تقابل چندانی میان خواست موجر‌ها و خواست دولت وجود ندارد.

در شرایطی که تمامی عوامل اثرگذار بر بازار اجاره‌بها توصیف شد؛ وضعیت آینده این بازار برای تابستان و ماه‌های بعد در ۳ وضعیت محتمل خواهد بود. گزینه اول به این صورت است که بخشی از موجرها، سهم مهمی از هزینه زندگی خود را براساس اجاره‌بهای دریافتی تامین می‌کنند، بنابراین این موجر‌ها با اعمال سقف قانونی رشداجاره‌بها و وضع جریمه، از این بازار خارج نمی‌شوند و به این مصوبه عمل می‌کنند. گزینه دوم شامل شیوع توافق‌های غیررسمی است که بخشی از موجر و مستاجر‌ها سراغ آن می‌روند. درواقع در شرایطی که مصوبه قانونی متوسط سقف رشد اجاره‌بها را ۲۵‌درصد تعیین کرده، اما برخی موجر‌ها احتمالا زیربار این درخواست قانونی نمی‌روند، برخی طرفین معامله به سمت توافق غیر‌رسمی با نرخی بالاتر از سقف مصوب دولتی می‌روند.

براساس گزینه سوم، برخی موجر‌ها نیز از اجاره ملک خود منصرف می‌شوند.

مطابق قانون اگر قرارداد اجاره با نرخی بالاتر از مصوب دولتی تمدید شود؛ مستاجر تا ۵ سال از زمان انعقاد قرارداد می‌تواند؛ از موجر شکایت کرده و موجر تا ۳ برابر مبلغ اضافه دریافت، جریمه می‌شود و هزینه اضافی به مستاجر بازگردانده می‌شود.

کارشناسان اقتصادی در مواجهه با چالش پرداخت اجاره‌بهای مستاجرین به دولت جدید توصیه می‌کنند؛ به جای وضع سقف دولتی، درمان پایدار انجام شود. این درمان پایدار شامل رفع معضل تورم است. همانگونه که عنوان شد، رفع چالش تورم عمومی به خودی خود باعث کنترل اجاره‌بها و همچنین کاهش قیمت مسکن می‌شود.

منبع: دنیای اقتصاد