تاکتیک تورمی در تولید مسکن

به گزارش می‌متالز، فعالان ساختمانی برای «ماندن در بازار» و «حفظ توان سرمایه‌گذاری در شرایط عدم تعادل رشد قیمت‌ها»، سه سیاست جدید را جایگزین دو مورد قبلی کردند. گزارش «دنیای‌اقتصاد» از نوع واکنش سازنده‌ها در بازار تولید مسکن به «سریالی شدن جهش قیمت ساخت (تورم مصالح ساختمانی)»، حاکی است: در برخی شهر‌های بزرگ که «رکود خرید مسکن به ثبات یا کم رشدی قیمت فروش آپارتمان در مقابل رشد چشمگیر قیمت تولید ساختمان» منجر شده، سازنده‌ها برای بقا در بازار تولید، ضمن «پرهیز کامل از پیش فروش»، به «تهاتر ۱۰۰ درصدی مصالح ساختمانی پرمصرف» و همچنین «استفاده بیشتر از مشاعات داخلی و خارجی ساختمان» رو آورده‌اند.

پیش‌تر، یعنی طی دست کم سه تا چهار سال گذشته، گروهی از سازنده‌ها در مواجهه با «رکورد رکود معاملات مسکن» و همزمان «جهش هزینه ساخت»، از بازار سرمایه‌گذاری مولد خارج شدند و گروهی نیز روی «زمین‌های دارای پروانه ساخت» یا در «پروژه‌های نیمه تمام» خود به امید «تغییر مثبت شرایط تولید» متوقف شدند. اما از اوایل امسال و بعداز آنکه مشخص شد «سبقت تورم تولید مسکن از تورم فروش در سال ۱۴۰۳» چه آسیب‌هایی به بدنه بازار ساخت وساز و کسب و کار فعالان این حوزه وارد کرده است، «شکل و شرایط ساختمان سازی» شاهد «نوعی سازگاری اجباری با عدم تعادل رشد قیمت‌ها» شده که البته شاید «تاکتیک تورمی تولیدکنندگان مسکن» اسمی بهتر از سازگاری، برای این تغییر، باشد.

چرا تهاتر و چرا «پیش فروش، نه»؟

سال گذشته متوسط قیمت فروش مصالح ساختمانی در تهران ۳۰‌درصد جهش کرد در حالی که قیمت فروش آپارتمان به صورت میانگین حدود ۱۶‌درصد افزایش یافت که این رشد هم در مقایسه با تورم تولید و هم در مقایسه با تورم عمومی، به مراتب کمتر بود.

از طرفی، زمستان پارسال، رشد نقطه‌ای قیمت مصالح ساختمانی با شیب بیشتر نسبت به تغییرات نقطه‌ای قیمت در سه فصل اول، تا مرز ۴۰‌درصد رسید که علت اصلی آن، «اثر خاموشی‌ها و ناترازی انرژی در رشد هزینه‌های تولید در کارخانه ها» بود. به این ترتیب از آنجا که «خاموشی‌ها در سال‌جاری زودتر از سال قبل»، بخش تولیدات صنعتی را درگیر کرده است و همچنین با توجه به اینکه «ثبات نسبی قیمت مسکن در سال‌جاری محسوس‌تر از سال گذشته» است، شرایط سخت تولیدکنندگان مسکن از بابت «عدم تعادل» تورم تولید و تورم فروش احتمالا در ۱۴۰۳، سخت‌تر خواهد شد؛ هرچند این اتفاق در همین هفته‌های ابتدایی سال‌جاری برای برخی فعالان حوزه ساخت وساز رخ داده است.

در این میان، گروهی از سازنده‌ها عمدتا در کلان‌شهر‌ها -نقاطی که شدت رکود خرید و فروش آپارتمان، بیشتر از سایر شهر‌ها است- برای تامین نهاده‌های تولید مسکن در شرایط «ناپایداری شدید قیمت‌ها» به تهاتر ۱۰۰ درصد رو آورده‌اند. پیش‌تر، تهاتر آپارتمان با مصالح ساختمانی در بازار ساخت وساز باب بود، اما در حال حاضر «ابعاد آن» بیشتر شده است. در این شیوه، سازنده برای «تامین کامل یک یا چند گروه از مصالح ساختمانی پرمصرف»، اقدام به تهاتر با آپارتمان آماده ساخت در همان پروژه می‌کند.

بررسی‌ها از طریق گفت‌و‌گو با تعدادی از فعالان ساختمانی در حال استفاده از شیوه تهاتر ۱۰۰ درصدی حاکی است: در این مدل از تامین نهاده تولید مسکن، از «اثر تورم ساخت طی ۲۴ ماه ساخت وساز» بر روی قیمت تمام شده و فروش جلوگیری می‌شود و اگر چه در قرارداد‌های تهاتر، قیمت عرضه نهاده به میزان متوسط ۱۰ تا ۱۵‌درصد بیشتر از فروش نقدی محاسبه می‌شود، اما در نهایت، صرفه آن برای سرمایه‌گذار قابل قبول برآورد می‌شود. خرید مصالح ساختمانی در حال حاضر به شرط «تحویل آپارتمان در آینده»، نقطه مقابل «پیش فروش آپارتمان برای تامین نقدینگی موردنیاز» است.

سازنده‌ها در پیش فروش چیزی در حدود ۴۰‌درصد هزینه را در ابتدا از پیش خریداران دریافت می‌کنند که به این ترتیب برای تامین مابقی، باید تورم تولید در طول پروژه را تحمل کنند؛ ضمن آنکه، «ریسک پیش فروش» در این شرایط که «تخمین حداقلی هم برای قیمت تمام شده و هم برای قیمت فروش غیرممکن است»، بسیار بالا ارزیابی می‌شود. پیش فروش و پیش خرید آپارتمان با قیمت مقطوع در این اوضاع، مشکلات احتمالی را برای هر دو طرف در طول پروژه به همراه دارد. سازنده‌هایی که از تهاتر ۱۰۰ درصدی مصالح ساختمانی با آپارتمان در حال ساخت برای «بقا در بازار سرمایه‌گذاری ساختمانی» استفاده می‌کنند، حتی در صورت «مازاد خرید نهاده‌ها در پایان پروژه»، آنها را برای پروژه‌های بعدی استفاده می‌کنند یا با قیمت کمتر از «سطح روز قیمت نهاده‌ها در بازار»، به فروش می‌رسانند که در این دو حالت نیز همچنان برایشان نسبت به «خرید تدریجی مصالح ساختمانی» مطلوبیت اقتصادی دارد.

سیاست مستهلک کردن ارزش زمین

گزارش «دنیای‌اقتصاد» از سیاست دیگری که سازنده‌ها در شرایط تورمی اتخاذ کرده‌اند، نشان می‌دهد: استفاده بیشتر از مشاعات داخل ساختمان و همچنین فضای عمومی بیرون از ساختمان در دستورکار ساختمان ساز‌ها قرار گرفته است. این سیاست باعث می‌شود «سهم قیمت زمین در قیمت تمام شده ساختمان» کاهش یابد. پیش آمدگی بیشتر ساختمان، محاسبه بخشی از متراژ انبار‌ها در فروش و سایر تاکتیک‌هایی که از نظر شهرداری ها، مغایر ضوابط ساخت وساز است، اما «هزینه پایین ایجاد آن» باعث انجام آن می‌شود، در شرایط فعلی در بازار ساخت‌وساز مورد استفاده گروهی از سازنده‌ها قرار دارد.

بررسی‌های «دنیای‌اقتصاد» نشان می‌دهد، طی دو ماه ابتدایی امسال قیمت برخی مصالح ساختمانی پرمصرف از جمله سیمان و بتن در بازار به‌خاطر آنچه «سهمیه بندی برق توزیعی به کارخانه ها» عنوان شد، تا دوبرابر افزایش پیدا کرد. این در حالی است که میانگین قیمت مسکن در شهر تهران طی همین مدت، درصد تغییر مثبت داشت که عملا ثبات قیمت محسوب می‌شود. پیش‌بینی‌ها از نبض بازار معاملات مسکن نیز «احتمال ثبات قیمت و رکود خرید و فروش» را به مراتب بیشتر از سایر گزینه‌ها می‌داند. در حال حاضر، به همان اندازه که «احتمال تورم بالای تولید» مطرح است، احتمال ثبات قیمت و سختی فروش مسکن» نیز وجود دارد.

منبع: دنیای اقتصاد