مسیر انحرافی در توسعه پایتخت/ اتاق فرمان «مال»سازی؛ سرمایه‌گذاران با هدایت شهرداری به ساخت مراکز ترافیک‌ساز دعوت شدند

به گزارش می متالز، آمار و اطلاعات رسمی از روند سرمایه‌گذاری بخش خصوصی در شهر تهران طی ۴ سال گذشته نشان می‌دهد بخش قابل توجهی از پول‌هایی که مستعد سرمایه‌گذاری در پروژه‌هایی همچون توسعه حمل و نقل عمومی و ایجاد مراکز رفاهی و تفریحی بودند، با فرش قرمز شهرداری صرف ساخت مراکز تجاری شدند. شهرداری با اختصاص زمین، شهر را از این سازه‌ها اشباع کرد و باعث غفلت سرمایه‌گذاران از سایر طرح‌های سودآور شد.

کارنامه شهرداری تهران در جذب سرمایه‌ها برای توسعه پایتخت نشان می‌دهد: سرمایه‌های آماده برای توسعه پایتخت به دلیل استفاده نامناسب از دارایی‌های شهر، عمدتا صرف ساخت‌وسازهای تجاری ترافیک‌ساز شدند. اراضی تحت‌مالکیت شهرداری به‌عنوان یکی از ارزشمندترین دارایی‌های پایتخت در تمامی سال‌های گذشته (دست‌کم در سال‌های ۹۳ تا ۹۴) به‌جای آنکه در خدمت شهر برای توسعه مطلوب قرار بگیرد؛ در عمل باعث انحراف سرمایه‌های مستعد توسعه مطلوب و مناسب پایتخت شد. به‌طور سنتی، یکی از بزرگ‌ترین مالکان اراضی شهری در هر شهر به‌ویژه شهر تهران، شهرداری است که در مقایسه با مالکان حقیقی و سایر دستگاه‌ها و نهادها بیشترین دارایی زمین را دارد. با این حال، به‌جای آنکه این اراضی به‌عنوان یکی از ارزشمندترین دارایی‌های یک شهر صرف توسعه مطلوب به‌نفع عموم شهروندان قرار بگیرد، نوع استفاده مدیریت شهری پایتخت از این اراضی متعلق به شهر، ضد توسعه حیاتی شهر شده و عملا منجر به مردودی کارنامه مدیریت شهری در دو حوزه مرتبط باهم یعنی «جذب سرمایه‌های بخش خصوصی» و « استفاده و به‌کارگیری زمین‌های تحت مالکیت شهرداری» شده است.

بررسی جزئیات این کارنامه نشان می‌دهد: اراضی متعلق به شهرداری در پایتخت که می‌توانست برای عموم شهروندان ثروت‌سازی کند به بلای شهر تبدیل شده است. درواقع نوع کارکرد تیم مسوول جذب سرمایه‌های بخش خصوصی در پایتخت سبب شده تا کارنامه مدیریت شهری در این حوزه به چهار علت مشخص مردود شود. بررسی‌ها از وضعیت پروژه‌های در حال اجرای ۲۲ منطقه شهر تهران حاکی از آن است که در حال‌حاضر، ۴۳ پروژه شهری در پایتخت از محل مشارکت شهرداری با بخش خصوصی فعال هستند. اما ۸۶ درصد از این پروژه‌ها (معادل ۳۷ پروژه) طرح‌هایی هستند که به‌جای آنکه شهر از نتیجه سرمایه‌گذاری بخش خصوصی در آنها منفعت داشته باشد، به شهروندان ضرر وارد می‌کند و برنده اصلی این سرمایه‌گذاری‌ها، یک گروه خاص هستند. این در حالی است که اراضی متعلق به شهرداری می‌توانست سرمایه‌های آماده برای توسعه پایتخت حداقل به دو دسته اصلی شامل «توسعه شبکه حمل و نقل عمومی» و «خدمات شهری از نوع تفریحی و فرهنگی» به‌عنوان پروژه‌های اولویت‌دار و حیاتی شهر باشد.

اما استفاده انحرافی از اراضی شهرداری باعث شده بیش از ۸۰ درصد پروژه‌های در حال اجرا در سطح شهر صرفا به ساخت مال(مجتمع‌های چندمنظوره) و مراکز تجاری اختصاص پیدا کند. کاربری‌هایی که اولا به دلیل اشباع شهر از این مراکز در فاصله زمانی کم، کارکرد فروشگاهی خود را از دست داده‌اند (کسب و کار در آنها وجود ندارد) و دوم آنکه همین مراکز به دلیل جانمایی نامناسب ناشی از عدم رعایت ضوابط شهرسازی، تبدیل به مراکز ترافیک‌ساز در شهر شده‌اند. در واقع شکل مواجهه با سرمایه‌گذارانی که به توسعه پایتخت اشتغال داشته‌اند سبب شده تا تیم مسوول جذب سرمایه‌گذاری در شهر تهران، عملا به تیم اتاق فرمان مال‌سازی تبدیل شوند. در سال‌های گذشته بیش از ۱۰۰ مرکز تجاری در شهر تهران ساخته شده یا در حال ساخت است که بخش زیادی از آنها با انبوه واحد تجاری خالی از کسب و کار مواجه هستند چراکه بیش از ظرفیت و نیاز واقعی شهر ساخته شده‌اند و در مقابل انبوه ظرفیت موجود در حوزه سرمایه‌گذاری خدمات تفریحی، رفاهی، ورزشی و فرهنگی در تهران و همچنین توسعه شبکه حمل و نقل عمومی معطل مانده‌اند.

در این میان سرمایه‌ها، با هدایت شهرداری به سمت پروژه‌هایی می‌رود که نه‌تنها نیاز شهر نیست، بلکه شهر از آنها اشباع شده است.

دلایل مردودی کارنامه مدیریت شهری در حوزه جذب سرمایه‌های بخش خصوصی برای حضور در پروژه‌های شهری در چهار حوزه قابل دسته‌بندی است.

علت نخست، دانش اندک گروهی در مدیریت شهری پایتخت نسبت به شکل هدایت سرمایه‌های مستعد برای سرمایه‌گذاری در پایتخت است. دوم انتخاب ساده‌ترین راه برای هدایت سرمایه‌ها به پایتخت متکی به شکل سنتی مشارکت شهرداری و سرمایه‌گذاران بخش خصوصی است. در شکل سنتی تنها مدل مورد استفاده برای مشارکت شهرداری و بخش خصوصی، واگذاری زمین یا صدور جواز ساخت وساز به شکل رایگان از سوی شهرداری در پروژه‌های شهری است. در این مدل، از آنجاکه در سال‌های گذشته بخش عمده کسب سود در حوزه ساخت وساز به کاربری تجاری معطوف می‌شد، نتیجه نهایی این مدل مشارکت، ساخت مراکز تجاری در شهر بود. این در حالی است که طی حداقل دو سال گذشته تاکنون، ریسک سرمایه‌گذاری در پایتخت در ساخت مراکز تجاری و مال‌ها به‌شدت افزایش پیدا کرده است. به این معناکه سرمایه‌گذاری در این حوزه نه‌تنها سوددهی بالایی برای سرمایه‌گذار به دنبال ندارد بلکه می‌تواند مال‌ساز را با زیان حتمی مواجه کند.

علت سوم مردودی کارنامه مدیریت شهری در حوزه جذب سرمایه‌گذاری بخش خصوصی، به نوع رابطه تیم مسوول جذب سرمایه‌های بخش خصوصی با مدیران ارشد شهرداری بازمی‌گردد، به این معناکه مدیران ارشد شهرداری هیچ ماموریت اصلی برای این تیم در بازه‌های زمانی مختلف، براین اساس که چه میزان سرمایه برای چه بخش‌هایی از شهر باید جذب شود، تعریف نکرده‌اند. همین موضوع نیز سبب شده که پس از انحراف شکل گرفته در حوزه استفاده از اراضی متعلق به شهرداری از تیم مسوول جذب سرمایه‌ها، پاسخگویی لازم مطالبه نشود.علت چهارم، به عدم تعریف مشوق مالی مناسب برای اعضای تیم جذب سرمایه‌های بخش خصوصی در شهرداری مربوط می‌شود. درواقع ماموریت ذاتی این تیم به گونه‌ای است که به نظر می‌رسد در این مقطع باید مشوق مالی برای این تیم جهت جذب سرمایه‌گذار در ریل اصلی(اجرای پروژه‌های حیاتی و توسعه‌ای در شهر) تعریف و درنظر گرفته شود.

کارشناسان اقتصاد شهری معتقدند: شهرداری می‌تواند بخشی از حقوق و دستمزد این تیم را منوط به جذب رقم مشخص از سرمایه‌گذار بخش خصوصی در پروژه‌های حیاتی شهر کند. تا از این طریق انگیزه اعضای تیم مسوول جذب سرمایه‌های بخش خصوصی در مسیر اصلی پروژه‌های شهر افزایش پیدا کند.اما در حال حاضر دو نشانه از مردودی کارنامه مدیریت شهری در این حوزه وجود دارد. نشانه اول آنکه بخش عمده اراضی متعلق به شهرداری در خدمت تجاری‌سازی قرار گرفته است. دوم آنکه از مجموع پروژه‌هایی که طی سال‌های اخیر برای جذب سرمایه‌گذار تعریف شده، درصد پایینی به قرارداد سرمایه‌گذاری تبدیل شده است.بررسی‌های «دنیای‌اقتصاد» از اطلاعات مستند و آماری شهرداری تهران نشان می‌دهد: در سال ۹۳ شهرداری برای سرمایه‌گذاری در ۷۰ طرح، فراخوان جذب سرمایه داده است که از این تعداد فقط ۹ طرح به قرارداد سرمایه‌گذاری تبدیل شده‌اند. در سال ۹۴ از مجموع ۳۲ طرح فراخوان داده شده، ۵ فقره، در سال ۹۵ از مجموع ۳۶ طرح فراخوان داده شده، ۷ فقره، در سال ۹۶ از مجموع ۱۳ طرح فراخوان داده شده، معادل ۲ فقره و در سال ۹۷، از ۴۲ طرح فراخوان داده شده، ۱۳ فقره به مرحله انعقاد قرارداده رسیده‌اند. این وضعیت به خوبی نشان می‌دهد سیستم کاری شهرداری در حوزه جذب سرمایه‌ها نتوانسته به شیوه مناسب عمل کند. جالب آنکه در سال ۹۷ از مجموع ۱۳ قرار داد منعقد شده، فقط ۵ درصد در حوزه فرهنگی، تفریحی و خدماتی بوده‌اند. در این سال، شهرداری تهران ۵۰۰ هزار مترمربع از اراضی تحت مالکیت خود را(۴۸۸ هزار و ۱۱۲ مترمربع)برای اجرای پروژه‌های سرمایه‌گذاری (عمدتا تجاری) به شکل مشارکتی در اختیار بخش خصوصی قرار داده است. ماحصل این مدل مشارکت، ساخت ۸ میلیون مترمربع بنای ساختمانی عمدتا از جنس کاربری تجاری بوده است. نکته جالب آنکه از این میزان زیربنا، معادل ۴ میلیون و ۹۰۰ هزار مترمربع سهم شهرداری تهران بوده است. همین سهم، مهم ترین عامل برای پافشاری مدیریت شهری در اختصاص دادن اراضی شهر برای ساخت مال‌های شهری بوده است.

این حالی است که در سال گذشته، شهرداری تهران یک منو حاوی ۵۰ طرح قابل اجرا برای جذب سرمایه‌گذاران داخلی و خارجی را عرضه و منتشر کرد. این طرح‌ها که در حوزه‌های مختلف شامل ساخت شهربازی، توسعه شبکه مترو و... بودند در مجموع ارزشی معادل ۱۴ هزار و ۶۰۰ میلیارد تومان داشتند. اما ارزش ریالی ۱۳ پروژه مشارکتی اجرا شده در سال ۹۷، معادل ۴۷۷ میلیارد تومان بوده که به‌طور متوسط ارزش هر پروژه معادل ۳۶ میلیارد تومان قابل محاسبه است. مقایسه ارزش ریالی پروژه‌های اجرا شده با هزینه‌های اداره شهر و سرمایه موردنیاز برای پروژه‌های حیاتی این موضوع را روشن می‌کند که شهرداری به جای آنکه برای ساخت و تامین اعتبار پروژه‌های حیاتی سرمایه بر همچون مترو و اتوبوس، از حضور سرمایه‌گذار بخش خصوصی استفاده کند، عمدتا برای پروژه‌های کم سرمایه و خرد همچون ساخت میادین میوه و تره بار از ظرفیت قابل توجه بخش خصوصی به ضعیف ترین شکل ممکن استفاده می‌کند. کارشناسان شهری معتقدند: در حال حاضر شبکه حمل و نقل عمومی همچون مترو در پایتخت، استعداد بالایی برای جذب سرمایه‌های بخش خصوصی برای ساخت چهار خط مترو به ارزش بیش از ۱۰ هزار میلیارد تومان را دارد. در این مسیر شهرداری می‌تواند از ابزار واگذاری اراضی تحت مالکیت خود به شرط سرمایه‌گذاری بخش خصوصی در حوزه توسعه مطلوب شهر یعنی توسعه خطوط ناوگان حمل و نقل عمومی استفاده کند. به این معناکه هر سرمایه‌گذار بخش خصوصی به ازای ورود به حوزه سرمایه‌گذاری در بخش توسعه ناوگان حمل و نقل عمومی می‌تواند از اراضی شهرداری در حوزه‌های دارای کاربری اقتصادی بالا استفاده کند. البته کارشناسان شهری معتقدند این مدل در صورتی قابل اجرا است که مدیریت شهری از ریل گذشته برای جذب سرمایه‌های بخش خصوصی فاصله بگیرد. در این مسیر، مدیریت شهری اخیرا لایحه‌ای باعنوان «سند جامع سرمایه‌گذاری بخش خصوصی» در پروژه‌های شهری را به تصویب شورای شهر رسانده است. کارشناسان شهری عنوان می‌کنند مدل جدید ارائه شده منوط به آنکه به شکل صحیح و مصوب به اجرا درآید می‌تواند مدیریت شهری را به ریل اصلی اجرای پروژه‌های حیاتی شهر وارد کند.