۳ رکورد کم‌سابقه در بازار مسکن/ الگوی ۲۹ساله خرید در بازار کشوری املاک

به گزارش می متالز، نبض معاملات رسمی املاک در کشور برای اولین‌بار منتشر شد. یافته‌های «دنیای‌اقتصاد» با استناد به جزئیات آمار رسمی مربوط به بازه زمانی ۲۹ ساله معاملات قطعی املاک در کشور نشان از ثبت سه رکورد در دوره ابررکود مسکن دارد. الگوی ۲۹ ساله خرید مسکن در کشور که با استناد به جزئیات آمار رسمی از معاملات قطعی املاک برای اولین‌بار منتشر شده روند و حجم معاملات ملک از جمله معاملات واحدهای مسکونی براساس میزان و بازه زمانی صدور اسناد رسمی را نشان می‌دهد. در واقع در این گزارش، حجم معاملات غیرمنقول(‌بیع‌قطعی) ثبت شده در دفاتر ثبت اسناد و املاک کشور نشان داده شده است. این اولین‌بار است که حجم، روند و تغییرات معاملات املاک براساس آمار صدور سند رسمی منتشر شده و تغییرات آن برای یک بازه زمانی ۲۹ ساله (بازه زمانی سال ۷۰ تا ۹۸) قابل رصد است. این آمار از این منظر نخستین انتشار رسمی از وضعیت حجم معاملات ملک در کشور است که تا‌کنون آنچه درباره نبض معاملات مسکن استخراج و مورد تحلیل قرار می‌گرفت، بر مبنای آمار مربوط به رهگیری مسکن با استناد به حجم و تعداد قراردادهای عادی یا همان مبایعه‌نامه‌های ثبت‌شده در بنگاه‌های ملکی بود.

اما این آمار جدا از آنکه روایتی رسمی از یک دوره طولانی معامله‌ملک در کشور محسوب می‌شود که تاکنون آمار و اطلاعات رسمی در این‌باره برای این دوره زمانی در دسترس نبوده است از سویی دربردارنده یک ویژگی دیگر یعنی اولین اعلام رسمی از حجم معاملات ملک در کشور با استناد به اسناد رسمی صادر‌شده برای این املاک است. تاکنون اطلاعات مربوط به معاملات مسکن در شهر تهران از اوایل دهه ۹۰ در دسترس بود و آمار کشوری مسکن نیز از ۴ تا ۵ سال پیش منتشر شده بود. همین موضوع باعث شده تا در دسترس نبودن اطلاعات و آمار رسمی از تحولات بلند‌مدت بازار مسکن به یکی از مهم‌ترین نقاط ضعف موجود در تحلیل داده‌های آماری و معاملاتی بازار مسکن تبدیل شود.

به دنبال انتشار این آمار برای اولین‌بار در کشور که بر پایه داده‌های اعلام شده از روند تحولات معاملات ملک در ۲۹ سال اخیر استخراج شده است، در یک تحلیل کارشناسی، سه رکورد مهم بازار مسکن در دوره ابررکود بازار ملک را تشریح می‌کنیم.

این تحلیل براساس گزارش مرکز آمار ایران از سری زمانی نماگرها و شاخص‌های اقتصادی، اجتماعی و فرهنگی ۵۵ ساله کشور استنباط شده است که دو روز قبل - دوشنبه- از سوی این مرکز منتشر شد.

در یک تحلیل متفاوت، وضعیت تغییرات سالانه حجم معاملات قطعی ملک در کشور براساس سال‌های جهش و ریزش قیمت مسکن در تهران‌ که با تاخیر زمانی چندماهه و معمولا به فاصله دو فصل به بازار کشوری مسکن سرایت می‌کند را مورد بررسی قرار داده ایم. نتیجه این بررسی نشان می‌دهد در سال‌های جهش قیمت مسکن یا سال بعد از آن معمولا بازار معاملات رسمی ملک نیز وارد دوره رکودی شده و دوره رکود برای مدت دو سال در بازار معاملات ملک ادامه داشته است. این در حالی است که پس از این دوره دو ساله رکود بازار معاملات ملک با یک دوره سه ساله رونق همراه بوده است. اگر‌چه پیش از این نیز در معرفی ادوار رکود و رونق مسکن از بروز دوره دو ساله رکود در بازار مسکن در کنار دوره‌های سه ساله رونق ملکی یاد می‌شد اما این استنباط نه براساس آمارهای رسمی مربوط به ثبت اسناد رسمی در معاملات ملکی بلکه براساس تغییرات نبض قیمت مسکن در تهران مطرح می‌شد.

در واقع اعلام دوره‌های رکود و رونق در بازار ملک پیش از این و در نبود آمار رسمی از معاملات قطعی با استناد به اطلاعات مربوط به حجم اسناد رسمی صادر‌شده برای املاک مسکونی در طول سه دهه اخیر، بر پایه تورم مثبت و منفی مسکن آن‌هم براساس تورم مسکن تهران گفته می‌شد.

با این حال یافته‌های مربوط به آمار رسمی معاملات قطعی املاک در ۲۹ سال گذشته نشان می‌دهد سال ۹۸ ابررکود معاملات مسکن نه‌تنها در پایتخت که در کشور نیز وجود داشته است. در سال ۹۸ معاملات رسمی ملک در مقایسه با سال ۹۷ معادل ۷۳ درصد سقوط کرد و تنها ۴۷۴ هزار فقره معامله قطعی ملک که منجر به انتقال سند رسمی در جریان انجام معاملات ملکی شد به ثبت رسیده است.

این در حالی است که در سال ۹۷ مجموعا یک‌میلیون و۷۰۰ هزار معامله ملک و انتقال سند رسمی در کشور انجام شده بود. نکته مهم دیگری که در ارتباط با شرایط ابررکود معاملات ملکی در سال ۹۸ می‌توان به آن اشاره کرد این است که از سال ۸۹ تا قبل از سال ۹۸ به‌صورت سالانه کمتر از یک‌میلیون و۱۰۰ هزار معامله املاک با انتقال اسناد رسمی در کشور صورت نگرفته بود اما در سال ۹۸ به یکباره این میزان به کمتر از ۵۰۰ هزار معامله رسمی و انتقال سند رسمی سقوط کرد. این میزان معامله ملک در واقع بازگشت به آمار معاملات رسمی املاک مربوط به سال ۷۵ است که در این سال نیز تقریبا به همین میزان معامله ملک و انتقال سند به‌صورت رسمی انجام شد.

در واقع آمار ۲۹ ساله از تحولات حجم معاملات املاک کشور که دو روز قبل منتشر شد، نشان‌دهنده میزان انبساط و انقباض بازار ملک در یک دوره زمانی به طول سه دهه است. اطلاعات مربوط به این گزارش نشان می‌دهد در سال‌۹۸ که می‌توان از آن به‌عنوان سال ابررکود معاملاتی در بازار ملک یاد کرد حجم بازار ملک تا حدی منقبض و کوچک شد که اندازه بازار به دوره ابررکود معاملاتی سال ۷۵ بازگشت.

مهم‌ترین عامل بروز این شرایط و ابررکود معاملاتی نیز جهش قیمت است. شرایط بازار معاملات املاک در سال ۹۸ نشان می‌دهد در این سال بازار ملک سه رکورد در فاز ابررکود معاملاتی از آن خود کرده است.

اولین رکورد که به‌نوعی می‌توان از آن با عنوان یک رکورد تاریخی نیز نام برد به لحاظ میزان سقوط حجم معاملات املاک در سال ۹۸ نسبت به سال‌های قبل  روی داد. در سال گذشته - سال ۹۸- حجم معاملات املاک در حالی معادل ۷۲ درصد سقوط کرد که در تمام ۲۹ سال منتهی به سال ۹۸ چنین میزان سقوط حجم معامله ملک بی‌سابقه بوده است.

دومین رکورد مربوط به «سقوط حجم معاملات ملک» در سال ۹۸ به کمتر از ۵۰۰هزار واحد است. این میزان سقوط حجم معامله ملک از سال ۷۷ تاکنون یعنی طی ۲۱ سال اخیر بی‌سابقه بوده است.

اتفاق دیگر که رکورد سوم را در این زمینه رقم می‌زند به اثر رشد شدید قیمت مسکن همزمان با افت درآمد واقعی خانوارها بر تعداد سال‌های رونق ملکی مربوط می‌شود. در حالی‌که در سه دهه گذشته توالی دوره‌های رکود ورونق بر مبنای دو سال رکود به همراه سه سال رونق بوده است در دوره اخیر رکود ورونق بازار ملک تنها دو سال دوره رونق در این بازار تجربه شد که مهم‌ترین دلیل آن جهش شدید قیمت‌ها و خروج متقاضیان از بازار به اجبار و ناشی از ناتوانی در تامین هزینه معاملات ملکی است. در واقع در دوره اخیر به‌جای سه سال رشد معاملات ملکی تنها دو سال رونق ملکی تجربه شد و بازار ملک در سال سوم به دوره رکود زودهنگام ورود کرد.

اما سوال مهمی که در ارتباط با این آمار تازه منتشر شده وجود دارد آن است که آیا این آمار تنها دربردارنده اطلاعات رسمی از انتقال اسناد املاک مسکونی است یا سایر املاک را نیز دربرمی‌گیرد؟ پاسخ این سوال آن است که مطابق با تحقیقات میدانی صورت گرفته از سوی «دنیای‌‌اقتصاد» با استناد به اظهارات عوامل صدور اسناد رسمی ملکی، اطلاعات و آمارهای منتشر شده در این گزارش، تنها مربوط به معاملات املاک مسکونی نیست. از سوی دیگر اگرچه در حال‌حاضر امکان اینکه به‌صورت دقیق محاسبه شود که چه حجمی از این اطلاعات مربوط به معاملات واحدهای مسکونی، زمین، ملک تجاری، اداری و... است اما به‌صورت تجربی و مطابق با روال قبلی حدود ۷۵‌درصد از این آمار مربوط به معاملات قطعی واحدهای مسکونی است. در واقع در هر سال حدود ۷۵ درصد از اسنادی که در حوزه املاک در دفاتر ثبت اسناد و املاک به ثبت رسیده و صادر می‌شود مربوط به معاملات مسکن است. از ۲۵ درصد باقی مانده ۵۰ درصد معادل ۱۲ درصد از کل اسناد صادر شده مربوط به معاملات زمین و مابقی مربوط به معاملات واحدهای اداری، تجاری، کارخانه‌ها و... است.

در واقع از آنجا که سهم معاملات قطعی واحدهای مسکونی در میان معاملات سایر املاک مسکونی به میزان قابل‌توجهی بیشتر است و حدود ۷۵ درصد از این معاملات را دربرمی‌گیرد از طریق آمار معاملات رسمی ملک می‌توان نبض رسمی معاملات مسکن را نیز اندازه‌گیری کرد. در واقع تغییرات آمار معاملات رسمی ملک به نوعی نشان‌دهنده تغییرات نبض رسمی بازار معاملات مسکن در کشور است. بررسی‌ها نشان می‌دهد تورم سالانه مسکن در سال ۹۷ در کشور برابر با ۴۲ درصد، در سال ۹۸ برابر با ۶۷ درصد و در نیمه ۹۹ برابر با ۵۸ درصد بوده است.