محرک‌های 96 بازار مسکن

آخرین وضعیت مولفه‌های بازار مسکن نشان می‌دهد این بازار در شرایطی وارد سال جدید خواهد شد که در حوزه معاملات، دوره زمانی ماندن در فاز پیش رونق، تقریبا طولانی شده و در حوزه ساخت و ساز نیز رکود به انتهای خط رسیده است.حجم معاملات خرید مسکن در 11 ماه اول امسال حدود 7 تا 8 درصد نسبت به مدت مشابه سال گذشته افزایش پیدا کرد. این شاخص در سال 94 رشد منفی پیدا کرده بود. از طرفی، تیراژ ساخت مسکن در کشور نیز در 11 ماه اول امسال فقط 2 درصد نسبت به مدت مشابه سال قبل، کاهش از خود نشان داد که این آمار نیز در مقایسه با افت بیش از 30 درصدی تیراژ ساخت در سال 94، بیانگر حرکت رو به جلو در بازار ساخت و ساز است.در سال 96، مجموعه‌ای از محرک‌ها، بر مولفه‌های بازار مسکن اثر می‌گذارد.این محرک‌ها شامل «وام نوسازی بافت فرسوده، وام ساخت بدون سپرده، وام خرید صندوق یکم، وام خرید اوراق، تسهیلات لیزینگ، صندوق‌های زمین و ساختمان، حساب امانی پیش‌خرید مسکن و همچنین تضمین نسیه فروشی مسکن» است.هر چند بخشی از این محرک‌ها امسال در بازار مسکن فعال شد اما ادامه فعالیت آنها و همچنین شروع به‌کار محرک‌های جدید، بر رشد معاملات ملک و ساخت و ساز مسکونی تاثیر خواهد گذاشت.

تحریک ارزان‌سازی در بافت فرسوده

مهمترین ابزار رونق‌دهنده به بازار مسکن 96، تسهیلات نوسازی بافت فرسوده است. طبق برنامه‌ریزی انجام شده، سال آینده باید 100 هزار فقره وام نوسازی برای ساخت‌وسازهای مسکونی ارزان‌قیمت در محدوده‌های بافت فرسوده شهرهای کشور به سازنده‌ها و سرمایه‌گذاران ساختمانی پرداخت شود. امسال نیز قرار بود حداقل 100 هزار فقره از همین تسهیلات برای تحریک ساخت و ساز، در بافت فرسوده ارائه شود اما تاکنون کمتر از 90 هزار فقره تسهیلات پرداخت شده است ضمن آنکه، مانع مربوط به عدم پرداخت یارانه نرخ سود این تسهیلات، مسیر ارائه وام نوسازی را با مشکل روبه‌رو کرده است.وام نوسازی طبق مصوبه، باید با سود تک‌رقمی به سازنده‌ها تعلق بگیرد و مابه‌التفاوت آن تا سود مصوب بانک‌ها از طریق دولت در قالب یارانه نرخ سود تسهیلات، پرداخت شود.در سال 96 چنانچه هدف پرداخت 100 هزار فقره تسهیلات نوسازی بافت فرسوده محقق شود، از یک سو ساخت و ساز رونق می‌گیرد و از سوی دیگر عرضه واحدهای مسکونی مورد جست‌وجوی تقاضای مصرفی بخصوص خانه‌اولی‌ها، در بازار معاملات تقویت خواهد شد.

ورود خانه‌اولی‌ها به بازار معاملات

سال آینده که از چند روز دیگر آغاز می‌شود، سال خرید مسکن خانه‌اولی‌ها می‌تواند باشد.آمار مربوط به ثبت نام متقاضیان خرید مسکن در صندوق پس‌انداز مسکن یکم نشان می‌دهد تاکنون نزدیک به 200 هزار خانه اولی (خانوارهای فاقد سابقه مالکیت مسکن) در این صندوق، برای دریافت تسهیلات خرید مسکن، ثبت نام کرده‌اند.صندوق یکم، در تهران 80 میلیون تومان تسهیلات و در شهرهای بزرگ و کوچک نیز به ترتیب 60 میلیون و 40 میلیون تومان تسهیلات خرید مسکن به سپرده‌گذاران صندوق، ارائه می‌دهد. همچنین چنانچه هریک از زوجین، به‌صورت جداگانه در این صندوق سپرده‌گذاری کنند، سقف تسهیلات دوبله می‌شود و به 160 میلیون، 120 میلیون و 80 میلیون تومان افزایش پیدا می‌کند.طول سپرده‌گذاری در صندوق پس‌انداز مسکن یکم، مشروط به سپرده‌گذاری معادل نصف مبلغ تسهیلات، یک‌ساله تعیین شده است اما از آنجا که در یک‌سال و نیم اخیر، سپرده‌گذاران، کمتر از مبلغ تعیین شده را در صندوق، سپرده‌گذاری کرده‌اند، به جای 12 ماه انتظار، بعد از 18 ماه انتظار، می‌توانند به تسهیلات صندوق دسترسی پیدا کنند.با احتساب این وضعیت، سال آینده حجم معاملات خرید مسکن در تهران و سایر شهرها، حدود 10 درصد فقط از ناحیه خانه‌اولی‌ها افزایش پیدا خواهد کرد.در سال 96، ماهانه بین 3 تا 5 هزار خانه اولی، با در دست داشتن تسهیلات صندوق یکم، وارد بازار معاملات ملک خواهند شد. سهم شهر تهران از این میزان تقاضای خانه اولی، بین یک تا 3 هزار خانوار است.

مسیر بدون صف برای وام خرید

سال آینده برای گروهی از متقاضیان خرید مسکن که امکان دریافت وام خانه‌اولی برای آنها فراهم نیست، تسهیلات اوراق مسکن تدارک دیده شده است. این تسهیلات، به‌صورت بدون سپرده و مشروط به خرید اوراق یا همان امتیاز وام خرید، در اختیار متقاضیان قرار می‌گیرد.در حال حاضر قیمت فروش اوراق تسهیلات مسکن در بازار مبادله اوراق، در سطح مناسب قرار دارد و در دو سه ماه اخیر، تقریبا از ثبات نسبی برخوردار بوده است.قیمت هر فقره اوراق تسهیلات مسکن بین 74 تا 76 هزار تومان است. سقف تسهیلات اوراق مسکن در تهران 110 میلیون تومان است که به زوجین تعلق می‌گیرد اما شرط ازدواج برای این روش پرداخت، وجود ندارد.

برای دریافت 110 میلیون تومان تسهیلات خرید مسکن باید بسته 220 تایی اوراق تهیه کرد که با احتساب قیمت فعلی، حدود 16 تا 17 میلیون تومان از ارزش وام، صرف خرید امتیاز وام (اوراق) می‌شود.سالانه، حدود 100 هزار خانوار متقاضی خرید مسکن، از تسهیلات اوراق برای خرید آپارتمان استفاده می‌کنند که این میزان، معادل حدود 10 درصد کل معاملات خرید مسکن در کشور است.این محرک قرار است سال آینده، با هزینه کمتر، در اختیار متقاضیان قرار بگیرد. برای این منظور، پیشنهادهایی به بانک مرکزی ارائه شده مبنی بر اینکه امکان دریافت بخشی از وام، بدون نیاز به خرید اوراق، فراهم شود تا قیمت تمام شده تسهیلات، کاهش یابد. در این صورت، می‌توان انتظار داشت حجم معاملات خرید مسکن از این محل، افزایش پیدا کند.

لیزینگ مسکن می‌آید؟

کارشناسان اقتصاد مسکن امیدوارند سال آینده حلقه تکمیلی زنجیره تامین مالی مسکن در حوزه تقاضا، از طریق راه‌اندازی بازار تسهیلات لیزینگ، شکل بگیرد.بیش از دو سال از رایزنی متولی بخش مسکن با سیاست‌گذار پولی برای تجهیز بازار مسکن به تسهیلات لیزینگ می‌گذرد اما هنوز نشانه عینی از موفقیت آمیز بودن مذاکرات، مشاهده نشده است.هر چند دو ماه پیش، دستورالعمل نحوه تاسیس و فعالیت شرکت‌های لیزینگ تصویب و ابلاغ شد اما دو مانع برای راه‌اندازی این بازار در بخش مسکن وجود دارد.مانع اول به حجم بالای سرمایه و اعتبار مورد نیاز برای فعالیت لیزینگی‌ها در بخش مسکن مربوط است که به‌خاطر بالا بودن ارزش خرید ملک در مقایسه با کالاهایی همچون خودرو، تسهیلات مورد نیاز برای این بخش نیز، قابل توجه است. شرکت‌های لیزینگ برای فعالیت در بخش مسکن، باید بتوانند حداقل 150 میلیون و به‌طور متوسط 200 تا 300 میلیون تومان تسهیلات به متقاضیان ارائه کنند تا از این طریق، تسهیلات متفاوت از وام بانکی وارد بازار کرده باشند. پیش‌بینی‌ها حاکی است، حداقل دو دهک جامعه، برای خرید مسکن، متقاضی قطعی تسهیلات لیزینگ به حساب می‌آیند.در حال حاضر دهک‌های درآمدی متوسط رو به بالا، هیچ ارتباطی با وام‌های خرید برقرار نمی‌کنند چون که نوع و ارزش آپارتمان‌های مورد جست‌وجوی این گروه از تقاضا به گونه‌ای است که تسهیلات خرید مسکن فعلی، کمترین سهم و اثر را در پوشش هزینه خرید آنها دارد. دهک‌های 6 و 7، معمولا برای خرید مسکن با توجه به طبقه‌بندی ارزش ریالی معاملات مسکن در تهران، متقاضی واحدهای مسکونی بالای 500 میلیون تومانی هستند. به این ترتیب تسهیلات 110 میلیون تومانی، سهم آنچنانی از قدرت خرید این نوع واحدهای مسکونی ندارد.مانع دوم برای راه‌اندازی لیزینگ مسکن به ممنوعیت ورود بانک‌ها یا شرکت‌های وابسته، به این بازار برمی‌گردد.شرکت‌های زیرمجموعه بانک‌ها، به‌دلیل بنیه مالی قابل‌توجه، توان کافی برای راه‌اندازی لیزینگ مسکن را دارند اما چون اجازه پرداخت تسهیلات لیزینگ با سود بالاتر از سود وام بانکی، صادر شده است، ورود شرکت‌های وابسته به بانک‌ها به این بازار می‌تواند منجر به انحراف منابع تسهیلاتی بانکی به سمت تسهیلات لیزینگ شود.این دو مانع، اگر در سال 96 رفع شود، معاملات مسکن می‌تواند از این محل تحریک شود و رونق بگیرد.

آینده تاریک وام ساخت؟

یکی از محرک‌های رونق مسکن که اوایل امسال به بازار آمد، به‌دلیل شوک آخر سال، ممکن است غایب بازار مسکن 96 باشد.اوایل امسال بانک عامل بخش مسکن، با آغاز پرداخت تسهیلات ساخت بدون سپرده، برای احیای بازار ساخت و ساز، جاذبه در بین سازنده‌ها و سرمایه‌گذاران ساختمانی ایجاد کرد.بر این اساس، از بهار امسال، تسهیلات ساخت بدون سپرده مسکن، با سقف متوسط 100 میلیونی در شهرها آغاز شد به‌طوری‌که در تهران، به ازای ساخت هر واحد مسکونی، سازنده‌ها می‌توانستند تا 150 میلیون تومان وام بانکی با سود 18 درصد دریافت کنند اما از چند هفته اخیر، اختلالاتی در مسیر این نوع تسهیلات به‌وجود آمده است و بازار ساخت و ساز از این محل، با شوک منفی روبه‌رو شده است.انبوه‌سازان متقاضی وام ساخت بدون سپرده، برای دریافت این تسهیلات با پاسخ «نبود اعتبار پرداخت» روبه‌رو شده‌اند.این در حالی است که از ابتدای امسال تاکنون، به‌طور متوسط ماهانه بیش از 10 هزار فقره تسهیلات ساخت بدون سپرده به سازنده‌های مسکن پرداخت شد. این موضوع توانست اثر مثبت در بازار به جا بگذارد و باعث تحرک نسبی ساخت و ساز شود.اگر در سال 96، مشکل پرداخت این نوع تسهیلات حل نشود، رونق ساخت و ساز به تاخیر خواهد افتاد.

وقت راه‌اندازی صندوق‌های زمین و ساختمان

برنامه راه‌اندازی صندوق‌های زمین و ساختمان که دو سال پیش در دستور کار قرار گرفت اگرچه به‌دلیل رکود ساختمانی، تاکنون در اجرا «ناکام» بوده اما شرایط بازار مسکن 96، برای راه‌اندازی این صندوق‌ها، مناسب و مساعد توصیف می‌شود.سازنده‌ها و انبوه‌سازان برای راه‌اندازی صندوق‌های زمین و ساختمان، باید بتوانند سود مورد انتظار سرمایه‌گذاران صندوق را تامین و پرداخت کنند. این سود مورد انتظار، در مقایسه با نرخ بازدهی سایر بازارها، سنجیده می‌شود. با توجه به اینکه طی دو سال اخیر، رکود مسکن، نرخ بازدهی در این بازار را در سطح منفی (زیان) قرار داده بود، راه‌اندازی صندوق زمین و ساختمان، مزیت نداشت.صندوق‌های زمین و ساختمان با هدف تامین مالی منابع مورد نیاز ساخت و ساز، در بازار سرمایه تشکیل می‌شود، به‌گونه‌ای که خریداران یونیت‌های صندوق در بازار سرمایه، منابع مورد نیاز پروژه‌های ساختمانی را تامین می‌کنند و عوامل صندوق، در پایان پروژه، با فروش ساختمان، سود سرمایه‌گذاران را پرداخت می‌کنند.صندوق زمین و ساختمان می‌تواند جایگزین تسهیلات بانکی شود. در سال آینده، به‌دلیل پایان رکود مسکن و نوسانات قیمت اسمی، انتظار می‌رود نرخ بازدهی در این بازار مثبت شود.تاکنون کمتر از 10 صندوق زمین و ساختمان راه‌اندازی شده که متوسط نرخ سود در این صندوق‌ها حدود 17 تا 18 درصد بوده است. پیش‌بینی می‌شود در سال آینده تحت تاثیر رونق معاملات مسکن، نرخ بازدهی صندوق‌های زمین و ساختمان از سطح موجود، بیشتر شود.

پیش‌فروش مزیت پیدا می‌کند

تحولات بازار مسکن در سال 96، بازار پیش‌فروش را نیز تحت تاثیر قرار خواهد داد.در بازار معاملات مسکن، هر زمان قیمت‌ها شروع به نوسان می‌کند (نوسان افزایشی)، تقاضا برای پیش خرید افزایش می‌یابد. هر چند، در این حالت، میل به پیش‌فروش کاهش می‌یابد اما در سال آینده، شرایط برای سازنده‌ها به گونه‌ای خواهد بود که منافع آنها در پیش‌فروش بخشی از واحدهای مسکونی پروژه‌ها، تحقق پیدا می‌کند.سال آینده، از یک سو انتظارات به گونه‌ای نیست که نوسانات قیمت مسکن محسوس باشد و از سوی دیگر، سازنده‌ها برای سرمایه‌گذاری ساختمانی، همچنان با کمبود منابع نقد روبه‌رو هستند. در این میان، گرفتگی آخر امسال در مسیر پرداخت تسهیلات بدون سپرده چون که سال آینده نیز به احتمال زیاد، دامن بازار ساخت‌وساز را خواهد گرفت، بنابراین، سازنده‌ها نمی‌توانند روی وام بانکی، حساب ویژه باز کنند.به این ترتیب، مناسب‌ترین راه برای تامین مالی پروژه‌های ساختمانی مسکونی در سال 96، پیش‌فروش حداقل 30 درصد واحدهای مسکونی در هر پروژه است. این اقدام می‌تواند از یک سو باعث رشد معاملات خرید شود و از سوی دیگر رشد تیراژ ساخت‌وساز را تضمین کند.

امتیاز نسیه فروشی برای سازنده‌ها

بانک عامل بخش مسکن اوایل امسال، طرح تضمین فروش غیرنقد آپارتمان در بازار معاملات ملک را به اجرا درآورد اما سازنده‌ها تاکنون از این طرح استقبال نکرده‌اند.در این طرح، بانک، پرداخت بخشی از بهای معامله خرید آپارتمان از جانب خریدار را برای فروشنده واحد نوساز، در اقساط حداکثر 3 ساله، تضمین می‌کند.

پیش‌بینی می‌شود، سال آینده، این طرح نیز مورد استقبال سازنده‌ها قرار بگیرد.امسال گروهی از متقاضیان خرید مسکن، مصمم به استفاده از این طرح شدند اما در سمت عرضه، استقبالی از طرح نشد.فروش نقد و اقساط واحدهای مسکونی، سبب رونق معاملات مسکن خواهد شد.