تب معاملات ملک در بازار منفی/ سه پرسش درباره بازار مسکن اولین ماه ۱۴۰۱

به گزارش می‌متالز، میانگین قیمت مسکن در شهر تهران در اولین ماه از سال ۱۴۰۱ کاهش یافت. میانگین قیمت مسکن در معاملات انجام شده طی فروردین امسال در پایتخت در حالی به ۳۴‌میلیون و ۲۷۰‌هزار تومان رسید که ماه قبل از آن این رقم از ۳۵‌میلیون تومان هم عبور کرده بود. افت ۴/ ۲‌درصدی قیمت مسکن در شهر تهران در حالی رخ داده که به نظر می‌رسد دو عامل زمینه ساز دوپینگ پساجهش مسکن شده است.

تازه‌ترین گزارش بانک مرکزی از نبض بازار مسکن در فروردین امسال حکایت از ثبت ۳ هزار و ۴۰۰ معامله در پایتخت طی این ماه نیمه تعطیل دارد. هرچند این آمار در مقایسه با حجم معاملات ثبت شده در اسفند پارسال ۵۰‌درصد کاهش یافته است، اما به لحاظ مقایسه نقطه ای، رکورددار صعود محسوب می‌شود. در واقع این حجم از معاملات مسکن در ماه نیمه تعطیل فروردین از سال ۹۸ به بعد بی سابقه بوده است.

فروردین امسال حجم معاملات مسکن نسبت به فروردین پارسال ۷/ ۶۳‌درصد رشد داشته و مقایسه آن با ماه‌های مشابه سال‌های ۹۸ و ۹۹ نیز نشان دهنده رشد است. در نگاه اول رشد نقطه‌ای معاملات مسکن ممکن است این پرسش را به دنبال داشته باشد که آیا بازار مسکن وارد فاز رونق شده یا برای رونق مهیا شده است؟ پاسخ به این سوال منفی است. هرچند در فروردین ۱۴۰۱ رکورد بیشترین معاملات این ماه از سال ۹۸ به بعد ثبت شده و این یعنی گرم‌ترین فروردین چهار سال اخیر را در بازار مسکن پشت سر گذاشته ایم، اما این موضوع به منزله بازگشت رونق به بازار مسکن نیست و فاز «پساجهش» با مختصات متفاوتی نسبت به فروردین ۱۴۰۰ در اولین ماه از قرن جدید هم ادامه پیدا کرده است.

فروردین امسال با فروردین پارسال یک «تفاوت غیراقتصادی» دارد و در عین حال یک تفاوت اقتصادی هم میان این ماه با ماه‌های مشابه سال‌های ۹۸ و ۹۹ وجود دارد که در نهایت منجر به ثبت رکورد حجم معاملات در ماهی که گذشت شده است. تفاوت فروردین امسال با ماه مشابه پارسال را باید در وضعیت «ریسک متغیر غیراقتصادی» موثر بر بازارها، یعنی مذاکرات برای رفع تحریم‌ها دانست.

فروردین پارسال مذاکرات در جریان بود و به همین خاطر انتظارات تورمی در بازار مسکن حاکم نبود؛ در نتیجه تقاضای خرید ملک به طور محسوس کاهش یافته بود و حتی متقاضیان مسکن منتظر به ثمر نشستن مذاکرات و به دنبال آن برقراری ثبات و در ادامه بازگشت قیمت مسکن از اضافه پرش بودند. این در حالی است که فروردین امسال مذاکرات احیای برجام عملا متوقف شده بود و به دنبال آن انتظارات تورمی در بازار مسکن قوت گرفت.

این انتظارات سبب شد گروهی از متقاضیان خرید در اجرای تصمیم خود تعجیل کنند تا در صورتی که توقف مذاکرات طولانی شد یا به هر دلیل به نتیجه نرسید، خرید خود را قبل از برجسته‌تر شدن اثر انتظارات تورمی انجام دهند که اثر آن به شکل رشد حجم معاملات در آمار منعکس شد. تفاوت فروردین ۱۴۰۱ با ماه‌های مشابه سال‌های ۹۸ و ۹۹ نیز در حاکمیت وضعیت «پساجهش» بوده است.

در واقع طی سال‌های ۹۸ و ۹۹ فاز جهش مسکن با وجود رکود معاملات ادامه داشت و قیمت‌ها در حالی که حجم معاملات بسیار اندک بود، همچنان ماه به ماه جهش می‌کرد. اما در سال ۱۴۰۰ فاز پساجهش در بازار مسکن حاکم شد و این وضعیت همچنان ادامه دارد. استمرار ۱۳ ماهه پساجهش سبب شده گروهی از خریداران که قصد معامله ملکی داشتند، سرانجام در فروردین وارد بازار مسکن شوند و خرید خود را انجام دهند. در واقع استمرار پساجهش و ثبات در بازار مسکن یک محرک برای خریداران در ماهی که گذشت، بوده و منجر به ثبت ۳ هزار و ۴۰۰ فقره معامله مسکن در پایتخت طی این ماه شده است.

میانگین قیمت مسکن در شهر تهران در معاملات فروردین ۱۴۰۱ با افت ۴/ ۲‌درصدی نسبت به اسفند ۱۴۰۰ به ۳۴‌میلیون و ۲۷۰‌هزار تومان رسید؛ اما این افت در حالی رقم خورده که در این ماه تورم پنهان مسکن (تغییرات قیمت پیشنهادی فایل‌های فروش در بازار نیازمندی‌های آنلاین «دیوار») به میزان قابل‌توجهی افزایش یافت. در حالی که میانگین تورم پنهان ماهانه مسکن در سال گذشته یک‌درصد بوده است، این میزان در فروردین به ۳ درصد افزایش یافت که نشان دهنده افزایش قابل‌توجهی در قیمت پیشنهادی از سوی فروشنده‌های بازار مسکن است. به این ترتیب دومین سوال کلیدی درباره وضعیت بازار مسکن به دنبال این مقایسه میان تورم پنهان و قطعی مسکن در فروردین نسبت به اسفند پیش می‌آید؛ اینکه چرا با وجود تورم پنهان مثبت و ۳‌درصدی، قیمت اسمی مسکن در فروردین کاهش یافته است.

بررسی ها از تحولات بازار مسکن نشان می‌دهد این کاهش به خاطر «شیفت خریداران به واحد‌های سن دار» است که به شکل «افت تاریخی سهم واحد‌های نوساز و تازه ساز در معاملات فروردین ۱۴۰۱» منعکس شده است. در ماهی که گذشت، سهم واحد‌های نوساز تا پنج سال ساخت از معاملات شهر تهران به کمترین حد تاریخی خود رسید و فقط ۷/ ۲۸‌درصد از کل معاملات در فروردین به این گروه سنی املاک تعلق داشته است. فاصله بسیار زیاد استطاعت خرید مسکن با سطح قیمت واحد‌های نوساز عاملی است که سبب سقوط آزاد سهم نوساز‌ها از معاملات در فروردین ماه شده و به دنبال کاهش قابل‌توجه معاملات واحد‌های گران‌قیمت بازار مسکن که از جنس کلید نخورده یا کم سن هستند، میانگین تغییرات قیمت مسکن در پایتخت منفی شده است.

علاوه بر این توقعی که فروشنده‌ها با توجه به شرایط ویژه بازار مسکن شب عید (اسفندماه) از سطح قیمت داشتند و تصور می‌کردند می‌توانند همچنان قیمت پیشنهادی خود را مثل ماه گذشته افزایش دهند، با مقاومت خریداران روبه‌رو شد. به این ترتیب می‌توان از تعبیر «دوپینگ فاز پساجهش» برای رخداد‌های فروردین بازار مسکن استفاده کرد و عامل این دوپینگ نیز کاهش سهم واحد‌های گران‌قیمت از معاملات بود که سبب شد شرایط پساجهش همچنان در بازار مسکن حاکم بماند و حتی میانگین قیمت اسمی مسکن نیز قدری افت کند.

هرچند شرایط در بازار مسکن برای افزایش خفیف قیمت با توجه به انتظارات تورمی ناشی از افزایش هزینه‌های عمومی، رشد هزینه ساخت و همچنین عدم‌تعیین‌تکلیف ریسک غیراقتصادی به نوعی فراهم بود، اما پساجهش مسکن در نهایت دوپینگ کرد و «قیمت واقعی» افت بیش از ۵‌درصدی در یک ماه را تجربه کرد؛ کما اینکه تورم عمومی ماهانه در فروردین ۳ درصد بوده و این در حالی است که تورم مسکن منفی ۴/ ۲‌درصد بود؛ بنابراین قیمت واقعی مسکن در ماه گذشته به طور متوسط ۵ درصد کاهش یافت.

وزن بالای خریداران در بازار فروردین

سومین پرسش درباره تحولات اخیر بازار مسکن که در یک نگاه کلی به آمار رسمی به ذهن متبادر می‌شود، این است که چرا میزان افت ماهانه قیمت مسکن در فروردین امسال از ماه مشابه پارسال کمتر بود. فروردین پارسال شروع پساجهش در بازار مسکن بود که میانگین قیمت اسمی مسکن در آن ماه نسبت به اسفند ۹۹ با افت ۳‌درصدی همراه شد. این در حالی است که افت ماهانه قیمت مسکن در فروردین امسال با وجود اینکه پساجهش در بازار تثبیت شده و حتی به واسطه کاهش معامله واحد‌های گران‌قیمت، دوپینگ هم کرده است، قدری کمتر و معادل ۴/ ۲‌درصد بود.

علت این است که در فروردین امسال تعداد خریداران به مراتب بیشتر از ماه مشابه پارسال و نیز نسبت به تعداد فروشنده‌های حاضر در بازار بوده است. در بازار مسکن فعلی حضور فروشنده‌ها کمرنگ نیست، کمااینکه تعداد فایل‌های ثبت شده در بازار نیازمندی‌های آنلاین «دیوار» در فروردین نسبت به اسفند رشد بیش از ۳۰‌درصدی داشته است. در واقع فروشنده‌ها به خوبی می‌دانند که بازار به ادامه شرایط پساجهش تمایل دارد و اگر متغیر بیرونی دیگری بر روند بازار اثرگذار نباشد، فروش هرچه زودتر در شرایطی که ثبات قیمت در بازار مسکن برقرار است، می‌تواند به نفع آن‌ها باشد. به این ترتیب قیمت فایل‌های فروش رشد ۳‌درصدی داشته، اما قیمت اسمی مسکن به دلیل اینکه قدرت چانه زنی خریداران در شرایط فعلی بیشتر است، روند نزولی خود را ادامه داده که به افت قیمت واقعی نیز منجر شده است.

اثر هزینه ساخت بر ذهنیت سازنده‌ها

یکی از رخداد‌های درون بازار مسکن که در افزایش قیمت فایل‌های فروش در ماهی که گذشت بسیار موثر بوده، تورم مصالح ساختمانی و هزینه‌های ساخت است. در سال جدید هزینه صدور پروانه ساختمانی توسط شهرداری تهران افزایش یافته و این در حالی است که تورم مصالح ساختمانی که روند آن از ابتدای پارسال سرعت گرفت، همچنان ادامه دارد. به گفته واسطه‌های بازار معاملات مسکن شهر تهران در هفته‌های اخیر قیمت برخی مصالح و نهاده‌های پرکاربرد ساختمانی مانند آهن آلات و میلگرد و... افزایش محسوسی داشته و این موضوع به ویژه قیمت واحد‌های نوساز را تحت‌تاثیر قرار داده است. سرایت افزایش قیمت واحد‌های نوساز به سایر واحد‌های مسکونی نیز خود را به شکل رشد محسوس قیمت پیشنهادی فروش ملک در تهران طی فروردین ۱۴۰۱ نشان داده است.

علاوه بر تورم مصالح و افزایش هزینه ساخت که روی ذهنیت سازنده‌ها درباره آینده بازار مسکن اثر گذاشته، افزایش ۵۷‌درصدی حداقل حقوق و دستمزد نیز بر این موضوع بی تاثیر نبوده و دنباله آن به شکل افزایش قیمت پیشنهادی فروش در بازار مسکن مشهود شده است.

عدم‌تعیین‌تکلیف ریسک غیراقتصادی و طولانی شدن روند مذاکرات عامل دیگری است که می‌تواند روی انتظارات تورمی در بازار مسکن اثر مستقیم بگذارد. همه این موارد در کنار یکدیگر رشد ۳ درصدی قیمت پیشنهادی فروش در فایل‌های فروردین را رقم زده است، اما به واسطه دوپینگ پساجهش با کاهش سهم نوسازها، وضعیت مذکور در آمار معاملات فروردین انعکاس مستقیم پیدا نکرد و میانگین قیمت اسمی مسکن در این ماه کاهش یافت. به گزارش «دنیای‌اقتصاد»، بازار مسکن ۱۴۰۱ همان طور که کارشناسان در نظرسنجی اخیر «دنیای‌اقتصاد» پیش‌بینی کرده بودند، زیر سایه دو فاکتور مهم شامل «قیمت تمام شده» و «ریسک ناشی از متغیر غیراقتصادی» قرار دارد. جهت تغییرات هر یک از این دو فاکتور بسیار مهم است چراکه می‌تواند بلافاصله بر قیمت مسکن در بازار اثر بگذارد.

منبع: دنیای اقتصاد