«نه» ساختمانی‌ها به مالیات بر عایدی/ بازار معاملات مسکن خاکستری می‌شود

به گزارش می‌متالز، این عده معتقد هستند استفاده از ابزار مالیات برای تنظیم بازار‌ها یا تامین درآمد برای بودجه یا هر دو حالت نرمال مفید است و کشور‌های توسعه یافته از این ابزار تامین مالی برای رشد و توسعه بازار کشور خود استفاده می‌کنند. منتها نکته مورد توجه این است که شرایط اقتصادی و بازار مسکن ایران متفاوت است و ساختار‌های اقتصادی ما هرگونه کاهش یا افزایش مالیات را نمی‌پذیرد و شاید اعمال این سیاست‌ها نتیجه معکوس دهد. از طرفی در بازار آزاد و شفاف اعمال چنین قوانینی مانند مالیات بر عایدی سرمایه ثمربخش است.

به باور کارشناسان حوزه مسکن در بازاری همچون بازار مسکن ایران، نمی‌توان به فعالیت شفاف بنگاه‌های اقتصادی یا حتی مالکانی که واحد‌های خود را به صورت اجاره واگذار می‌کنند دلخوش بود و رانت‌ها و فساد‌هایی در پشت پرده سیستم اجاره داری رخ خواهد داد. با وجود چنین روزنه‌هایی شاهد قرارداد‌های صوری و قولنامه‌های دستی و غیررسمی خواهیم بود که جای خود را به ثبت معاملات در دفترخانه‌ها و دفاتر مشاورین املاک می‌دهند و در نتیجه بازار خاکستری در بازار مسکن ایران ایجاد می‌شود که در آن برای پرداخت نکردن مالیات بر عایدی سرمایه هیچ معامله‌ای به صورت واقعی ثبت نمی‌شود. زیرا نخستین فکری که برای فرار از پرداخت این ردیف‌های مالیاتی مانند مالیات بر عایدی سرمایه به ذهن سوداگران بازار مسکن ایران می‌رسد، انجام معاملات صوری و توافقی است؛ بنابراین به گفته این کارشناسان، مسوولان قبل از اعمال چنین سیاستی باید از وقوع این اتفاق ناخوشایند جلوگیری کنند. مطرح کنندگان این طرح یکی از نکات مثبت اعمال این ردیف مالیاتی را خروج سفته بازان از بازار عنوان کردند و آن را به عنوان محرکی برای افزایش تولید و دلگرمی تولیدکنندگان می‌دانند. منتها نکته‌ای وجود دارد و آن‌هم افزایش پرداخت مالیات، طی انجام معاملات مکرر است. به این معنا که تعرفه مالیاتی نخستین ساخت و فروش با دفعات دیگر تفاوت دارد؛ که خود مساله جدیدی را ایجاد می‌کند.

کاهش تولید مسکن با اجرای مالیات برعایدی سرمایه

در همین راستا مدیرعامل شرکت ارم دیانا گفت: این طرحی که در قالب مالیات بر عایدی سرمایه آماده شده، درحقیقت برای درآمدزایی بخش دولت است و بودجه‌ای که دولت هر ساله تنظیم می‌کند، بیشتر جنبه درآمدزایی برای دولت را دارد. اما به لحاظ تاثیرات منفی که در بخش ساخت‌وساز و تولید مسکن دارد، این مساله بسیار حائز اهمیت است.

محمدعلی ربانی ادامه داد:، چون افرادی که در این بخش حضور دارند و مسکن تولید می‌کنند، با توجه به تورم و افزایش قیمت‌هایی که در حال حاضر رخ می‌دهد، آن سود متصوری که از بخش ساخت‌وساز دارند، در شرایط کنونی عاید آن‌ها نمی‌شود. چه برسد به اینکه بخواهند مالیات بر عواید و درآمد‌هایی را که هم به دست آورده‌اند؛ پرداخت کنند.

دبیر انجمن انبوه‌سازان مسکن و ساختمان استان قم افزود: در این بین با توجه به اینکه قانون هم ساکت و صامت است، نمی‌تواند مسائل را با وضعیت روز تطبیق دهد. به طور نمونه کسی که یک زمینی را خریداری کرده، سپس برای آن زمین پروانه گرفته و در آن مسکن ساخته و برای واحد‌ها سند دریافت کرده و درنهایت فروخته است، آن زمانی که مسکن را می‌فروشد، حتی به پول زمینی که در آن لحظه اگر بخواهد خریداری کند، نمی‌تواند برسد.

وی توضیح داد: به این معنا که این فرد اگر زمین را می‌خرید و رها می‌کرد و بعد از گذشت مدتی، زمین را به فروش می‌رساند منافع و درآمد بیشتری به دست می‌آورد؛ تا اینکه بخواهد زحمات و مشکلات زیادی را متحمل شود و در آن زمین ساخت‌وساز انجام دهد و تعدادی آپارتمان بسازد و بفروشد.

رئیس کمیسیون حقوقی انجمن انبوه‌سازان استان تهران تاکید کرد: درحقیقت آن کسی که هم سازنده و هم سرمایه‌گذار است، در پایان عملیات ساخت‌وساز خود، متوجه می‌شود که اگر ساخت‌وساز انجام نمی‌داد و به اصطلاح زمینی را می‌خرید و رها می‌کرد، سود بیشتری به دست می‌آورد تا اینکه اکنون که اقدام به ساخت‌وساز کرده و واحد‌های مسکونی را فروخته، درنهایت می‌بیند که ارزش قیمت زمین بیشتر از درآمدی است که به دست آورده است. وی با بیان اینکه نمایندگان مجلس این مسائل را متوجه نشده‌اند یا اگر هم متوجه شده‌اند، به هر روی خواسته‌اند که برای دولت درآمدزایی کنند، تشریح کرد: در صورتی که عوارض دیگری کنار این درآمد‌زایی وجود دارد و آن کاهش ساخت‌وساز در کشور است که هم‌اکنون طی دو، سه سال اخیر هیچ‌گونه ساخت‌وساز مناسبی در کشور برای بخش مسکن رخ نداده است.

ربانی تصریح کرد: به نظر می‌رسد طرح مالیات بر عایدی سرمایه طی حدودا یک سال و نیم اخیر تصویب شده و اکنون در حال گذراندن یک دوره آزمایشی است و مراجع با گرفتن این مالیات از بخش‌های مختلف به شیوه سعی و خطا، آزمایش می‌کنند که پی ببرند این طرح تا چه اندازه جوابگو خواهد بود. اما به هر روی برای افراد و مؤدیان اجباری است که باید عایدی بر سرمایه را ارائه دهند. اما این عایدی بر سرمایه باعث می‌شود که افراد دیگر رغبتی برای ساخت‌وساز نداشته باشند.

این فعال ساختمانی خاطرنشان کرد:، چون سازندگان برای یک واحد مسکونی انواع و اقسام مالیات‌ها را می‌پردازند و درنهایت پس از پرداخت هزینه‌های کلان برای خرید زمین، مصالح ساختمانی، عوارض شهرداری، سازمان نظام مهندسی ساختمان و... باید دولت را هم در سودی که به دست می‌آورند سهیم کنند و این گونه سیاست و قوانین باعث می‌شود کاهش تولید در بخش مسکن رخ دهد.

مالیات بر عایدی سرمایه، ضد‌رونق و توسعه تولید مسکن

مدیرعامل شرکت پارت سازه قشم نیز درباره تاثیر اجرای طرح مالیات بر عایدی سرمایه بر بخش مسکن گفت: مسکن وقتی یک کالای سرمایه‌ای محسوب می‌شود و بازی بانک‌ها و بیمه‌ها روی این کالا می‌چرخد، به همین ترتیب باعث بروز تورم خواهد شد.

جعفر قرائتی‌ستوده ادامه داد: ضمن اینکه تورم فقط شامل حال مسکن نیست و از جا‌های دیگر هم ناشی می‌شود. به این معنا که شما ارزش پول خود را از دست می‌دهید و در شرایط عدم‌چرخش اقتصادی و نبود تولید طبیعی است که باید شاهد بروز تورم در بخش‌های مختلف باشیم.

دبیر انجمن تولیدکنندگان و فناوران صنعتی ساختمان یادآور شد: حال اگر در این شرایط با یکسری سیاست‌ها جلوی تولید مسکن را هم بگیرند، منجر به افزایش تورم در بخش مسکن و بخش‌های دیگر نیز خواهد شد. چرا که این گونه قوانین و ضوابط منجر به جلوگیری از رونق و توسعه تولید مسکن خواهد شد.

وی تاکید کرد: بر این اساس حتی اگر مالیات بر عایدی سرمایه اجرایی شود دردی را دوا نمی‌کند؛ چون به صورت مقطعی و هر چند وقت یک بار یکسری سیاست‌های این‌چنینی را اجرایی می‌کنند، اما متاسفانه اقدام و راه‌حل اساسی انجام نمی‌گیرد. بنابراین، چون اقدام اساسی انجام نمی‌شود، به نظر نمی‌رسد چنین سیاست‌هایی بتواند اثر بهتری بر کنترل تورم بازار مسکن و بهبود وضعیت رکود تولید مسکن داشته باشد و حتی ممکن است تاثیر منفی هم به همراه داشته باشد. چون با این گونه سیاست‌ها بیشتر جلوی تولید را می‌گیرند و موانعی را برای عده‌ای هم که در این چرخه حرکت می‌کنند؛ ایجاد می‌کنند.

این صنعتی‌ساز مسکن درباره راهکار پیشنهادی برای دولت و مسوولان درخصوص رونق تولید مسکن تشریح کرد: ما نیاز به ساخت مسکن داریم؛ امکانات آن را هم داریم، اما متاسفانه برنامه‌ای در این بخش نداریم. در دو دولت گذشته وزرای راه و شهرسازی اقداماتی را برای ساخت و تولید مسکن انجام داده‌اند، اما متاسفانه اجازه نداده‌اند حرف‌ها و پیشنهاد‌های راهگشای افراد کاربلد در بخش مسکن شنیده شود.

وی با اعلام اینکه ما در بخش خصوصی برنامه و طرح داریم و به راحتی می‌توانیم این فاز را کنترل و این مدل سرمایه‌ای را از بخش مسکن خارج کنیم و فعالیت در بخش تولید مسکن را بیشتر به عنوان یک شغل و کسب و کار ببینیم، خاطرنشان کرد: اگر اجازه دهند این مسیر را جلو ببریم و به ما کمک کنند که بتوانیم در این راه پیش برویم و این امر جا بیفتد، می‌توانیم مشکل بخش مسکن را حل کنیم. اما متاسفانه اجازه حرکت به ما را نمی‌دهند و حرف ما را گوش نمی‌دهند و اجازه نمی‌دهند در بخش مسکن به نحو بهینه فعالیت کنیم.

تشدید مشکلات بخش مسکن با اجرای مالیات بر عایدی سرمایه

مدیرعامل شرکت انبوه‌سازی طاق شیب با تاکید بر اینکه طرح مالیات بر عایدی سرمایه نه تنها مشکلی را از بخش تورم مسکن و رکود تولید حل نمی‌کند، بلکه بر مشکلات موجود در بخش مسکن هم افزوده است، گفت: مالیات بر عایدی سرمایه ربطی به درآمد ندارد؛ چه به صورت مالیات بر معاملات باشد و چه برعایدی آن باشد و چه معامله دلالی باشد. درواقع به نظر می‌رسد که در تورم ۵۰ درصدی کنونی می‌خواهند این تورم را به عایدی سرمایه ربط دهند. سیدمجید نیک‌نژاد افزود: به طور مثال، وقتی در ابتدای سال‌جاری یک فرد معامله‌ای انجام داده و مسکن را متری ۵۰ میلیون تومان خریده و اکنون این مسکن را به متری ۹۰ میلیون تومان فروخته است، گفته می‌شود که در این معامله سود کرده است و باید مالیات بر عایدی سرمایه پرداخت کند. در حالی که به همان نسبت ارزش پول ملی کاهش یافته و در شرایط تورم ۵۰ درصدی سودی کسب نکرده و در این بین دولت درصدد آن است تا به اسم سود، یک‌چهارم از این مبلغ را دریافت کند.

وی با تاکید بر اینکه این سیاست‌های اشتباه راه به جایی نمی‌برد، اظهار کرد: به دلیل تمام اقدامات غلطی که در سال‌های گذشته انجام داده‌اند، امروز صنعت ساختمان را نابود کرده‌اند. امروز حتی در شهری مثل کرمانشاه قیمت هر واحد مسکن مهر به یک و نیم میلیارد تومان رسیده است. مسوولان به دنبال این بودند تا با رانتی که به یک عده تزریق کرده‌اند، ارزش مسکن را پایین نگه دارند؛ با این حال امروز می‌بینیم که در طول ۱۵ سال هنوز مسکن مهر به اتمام نرسیده است.

به گفته این فعال ساختمانی، تمام مدیران و معاون وزیر راه و شهرسازی هم که به دنبال اجرای این طرح بودند، عوض شدند و در استان‌ها نیز مسوولان استانی تغییر کردند؛ بنابراین با گذشت یک سال و نیم از عمر دولت سیزدهم، وزارتخانه و مجلس تمام وقت خود را صرف طرح جهش تولید مسکن کرده‌اند، در حالی که دولت نباید مسکن بسازد؛ از طرفی دولت حتی پول ساخت مسکن را هم ندارد. رئیس انجمن انبوه‌سازان مسکن و ساختمان کرمانشاه با انتقاد از اینکه قیمت دلار به طور روزافزون در حال افزایش است و ارزش پول ملی همواره کاهش می‌یابد، گفت: شواهد نشان می‌دهد قیمت برخی مصالح ساختمانی افزایش چشمگیر پیدا کرده است. بدیهی است که در این شرایط قیمت مسکن نیز افزایش خواهد یافت.

نیک‌نژاد همچنین با انتقاد از غفلت دولت در ساخت مسکن استیجاری بیان کرد: اکنون حدود ۵۰‌درصد مردم ایران مستاجر هستند. از قانون ساماندهی و آیین‌نامه اجرایی آن که در سال ۸۸-۸۷ وضع شده، یک قدم در جهت ساخت مسکن استیجاری برداشته نشده و اکنون وضعیت بازار اجاره‌نشینی فاجعه است.

غفلت از دو معضل مهم

رئیس انجمن انبوه‌سازان مسکن و ساختمان استان همدان نیز با بیان اینکه هدف اصلی از اجرای طرح مالیات بر عایدی سرمایه این است که سفته‌بازی به نحوی محدود شود، گفت: طراحان این طرح این هدف را دنبال می‌کنند که حضور دلالان از بخش مسکن، طلا و سکه، ارز و خودرو که سالانه به درآمد هنگفتی از این طریق می‌رسند، حذف شود.

محمدصادق پارسامهر ادامه داد: از این رو به منظور جلوگیری از سوداگری در بازار‌های مختلف باید به نحوی از این افراد مالیات دریافت کنند که آن‌ها مجاب شوند تا اقدام به دلالی در این بازار‌ها نکنند. پارسامهر با بیان اینکه شاید این طرح در کلیات موضوع طرح مناسب و خوبی به نظر برسد، اما دو نکته در این بخش نهفته است، افزود: اول اینکه در بخش مسکن سازندگان و تولیدکنندگان مسکن که به دنبال این هستند که واحد‌های مسکونی ساخته شده خود را بفروشند و در جایی نقدینگی خود را استفاده کنند، اما مساله این است که اگر پای دلالان مسکن در کار نباشد، باید تا زمانی صبر کنند که برای واحد‌های فروشی، خریدار و مشتری به عنوان مصرف‌کننده پیدا شود که مشخص نیست فروش آن‌ها چند ماه ممکن است زمان ببرد. معمولا کار دلالان به این صورت است که این واحد‌ها را هرچند با قیمت کمتری خریداری می‌کنند، اما به هر حال پول سازنده‌ها را زودتر پرداخت می‌کنند. پس در این شرایط مشخص است که این دلال‌ها قطعا به دنبال کسب درصدی سود نیز برای خودشان هستند و این شاید یکی از ضرر‌های پرداخت طرح مالیات بر عایدی سرمایه باشد. این سازنده مسکن تصریح کرد: نکته دوم این است که اگر دولت بخواهد با این رویکرد و با چنین طرح‌هایی دلالان را از بازار حذف کند، به یقین این امر حاصل نخواهد شد و به طور قطع دلالان این کار را همچنان ادامه خواهند داد، چون کارشان همین است. وی با اعلام اینکه دلالان در شرایط عادی به عنوان دلال، یک واحد مسکونی را خریداری می‌کنند و سپس به عنوان یک دلال سند را انتقال می‌دهند که در این شرایط خیال همه آسوده است، اظهار کرد:، اما وقتی که به این ترتیب عمل شود، یعنی پرداخت مالیات بر عایدی سرمایه اجباری شود؛ در این حالت مشکلی که پیش می‌آید، این است که به خاطر فرار از مالیات، به صورت وکالتی، اقدام به معامله و فروش مسکن می‌شود.

به گفته این انبوه‌ساز، این روال نه تنها در بازار مسکن بلکه در سایر بازار‌ها هم اجرایی می‌شود. به طور نمونه در بازار خودرو؛ دلالان خودرو را به صورت وکالتی می‌خرند و به صورت وکالتی به مصرف‌کننده نهایی می‌فروشند که دیگر مالیات بر عایدی سرمایه پرداخت نکنند و این هم تبعات منفی خود را به همراه دارد. پس ما این دو موضوع را باید در خصوص اجرای این طرح در نظر بگیریم که متاسفانه نمایندگان مجلس و دولت در جریان تصویب و اجرای مالیات بر عایدی سرمایه غافل از این دو مساله بوده‌اند. وی یادآور شد: اول اینکه دلالان به سرعت پول سازندگان و تولیدکنندگان مسکن را می‌پردازند و سازنده مسکن هم کار خود را انجام می‌دهد و دلالان هم در این بین سودی می‌برند. اما اگر این فرآیند جمع شود؛ سازندگان و مصرف‌کنندگان اگر یک زمانی به پول احتیاج پیدا کردند و خواستند به سرعت واحد‌های مسکونی خود را بفروشند، دیگر این امکان را نخواهند داشت. دوم اینکه دلالان اقدام به خرید و فروش مسکن به صورت وکالتی می‌کنند که در این شرایط اصل سرمایه چه برای خریدار و چه برای فروشنده به خطر می‌افتد. پارسامهر در پایان خاطرنشان کرد: بنابراین به هر صورت اجرای طرح مالیات بر عایدی سرمایه نمی‌تواند تاثیر مثبتی بر بازار مسکن داشته باشد و مشکل تورم و رکود تولید مسکن را حل کند. چرا که به هر روی دلالان راهکار آن را پیدا می‌کنند و دوباره مشاهده می‌کنیم که در اینجا نیز قانون را به یک نحوی دور می‌زنند.

منبع: دنیای اقتصاد