ملّاک و سفته‌باز در تور دولت/ نرخ اصابت مالیات عایدی و مالیات سالانه به «خریداران و مالکان مصرفی آپارتمان» چقدر است؟

به گزارش می متالز، درباره جزئیات دو نوع مالیات تازه طراحی شده در حوزه مسکن نشان می‌دهد دولت برای از بین بردن نارسایی‌ها و نواقص موجود در قانون اصلاح قانون مالیات‌های مستقیم مصوب سال ۹۴ دو نوع مالیات جدید با هدف مهار سفته‌بازی و سوداگری در بازار مسکن و بالا بردن هزینه نگهداری دارایی‌های انبوه ملکی برای ملاکان بزرگ اعم از حقیقی و حقوقی (نهادها، بانک‌ها و...) در لایحه جدید اصلاح این قانون تدوین کرده است.  در صورت تصویب این لایحه و تبدیل آن به قانون، دو نوع مالیات جدید در حوزه مسکن یعنی مالیات بر عایدی املاک و مالیات سالانه از املاک مسکونی (املاک گران‌قیمت) از مالکان این نوع املاک مسکونی دریافت می‌شود. علاوه بر مقابله با سفته‌بازی و سوداگری در بازار مسکن، دولت هدف از طراحی این مالیات‌ها را کمک به افزایش عرضه مسکن به نفع تقاضای مصرفی عنوان کرده است؛ ضمن آنکه براساس سازوکار طراحی شده نرخ اصابت مالیات بر عایدی املاک و مالیات سالانه از املاک مسکونی به خریداران، فروشنده‌ها ومالکان مصرفی آپارتمان‌های مسکونی بسیار خفیف است و عمده این گروه از مالکان مسکن از پرداخت این دو نوع مالیات معاف هستند. یافته‌های «دنیای اقتصاد» درخصوص جزئیات پیش‌نویس این لایحه که در دولت تهیه شده است نشان می‌دهد این لایحه دربردارنده دست‌کم ۳۰ نکته مهم است.

این نکات در چهار گروه شامل شرایط و مشمولان، علت طراحی، معافیت‌های مرتبط با این مالیات‌ها و ابهامات و اشکالات موجود در پیش‌نویس لایحه تهیه شده، قابل طبقه‌بندی است.  در متن پیش‌نویس این لایحه آمده است مالیات بر عایدی املاک مسکونی و مالیات سالانه املاک (املاک گران‌قیمت و با ارزش بیش از ۵ میلیارد تومان)، برای از بین بردن یک چالش نظام مالیاتی فعلی یعنی ناکارآمدی آن در مقابله با فعالیت‌های سوداگرانه مخرب در بازار دارایی‌ها طراحی شده است. با این هدف که سوداگران و سفته‌بازان ملکی به واسطه به‌کارگیری این ابزارهای مالیاتی از کسب سود حداکثری ناشی از سوداگری در بازار ملک بازمانده و نه‌تنها التهابات بازار مسکن به نفع تقاضای مصرفی فروکش کند بلکه سرمایه‌های راکد مانده در این دارایی‌ها به سمت بازارهای اقتصادی مولد هدایت شود.

معافیت مسکن اصلی با هدف حمایت از تقاضای مصرفی و تحمیل بار مالیاتی بیشتر بر فعالیت‌های مخرب، دو رویکرد اصلی این لایحه عنوان شده است. در این لایحه در تعریف مالیات بر عایدی املاک مسکونی آمده است:عایدی عبارت است از مابه‌التفاوت(مازاد) ارزش روز زمان فروش و واگذاری املاک مسکونی نسبت به قیمت زمان خریداری آن ملک یا قیمت تمام‌شده آن. به عبارت دیگر بر مبنای این مالیات تازه طراحی شده، در صورت تصویب مطابق با فرمول‌های تعریف شده، سود ناشی از خرید مسکن که در زمان فروش به‌عنوان مابه‌التفاوت قیمت ملک در زمان فروش نسبت به قیمت ملک در زمان خرید عاید فروشنده می‌شود، بسته به اینکه ملک در چه زمانی پس از خرید برای فروش به بازارعرضه می‌شود مشمول پرداخت مالیات می‌شود.  اولین نکته در ارتباط با این نوع مالیات مربوط به «نرخ مالیات بر عایدی املاک مسکونی» است. درصورتی که مالک در مدت زمان یک‌سال و کمتر اقدام به فروش واحد مسکونی خود کند باید معادل ۲۵ درصد از مبلغ سود خود از خرید وفروش مسکن مورد نظر را به‌عنوان مالیات پرداخت کند. در واقع ۲۵ درصد از سود ناشی از خرید وفروش املاک مسکونی در صورتی که مالک آن در مدت زمانی تا یک‌سال و کمتر از زمان خرید اقدام به فروش آن کند به‌عنوان مالیات بر عایدی املاک مسکونی محاسبه ودریافت خواهد شد. در واقع براساس فرمول طراحی شده برای این نوع مالیات، ۱۰ تا ۲۵ درصد از سود حاصل از خرید وفروش مسکن به قیمت روز، به‌عنوان مالیات محاسبه می‌شود. املاکی که ۷ سال یا بیشتر از زمان خرید آنها گذشته است تنها مشمول پرداخت ۱۰ درصد از سود حاصل از فروش به‌عنوان مالیات خواهند شد. نکته دوم آن است که به ازای هر سال نگهداری از واحد مسکونی و عدم عرضه آن به بازار فروش، ۵/ ۲ واحد درصد از نرخ ۲۵ درصد مالیات بر عایدی مسکن کم می‌شود و همان‌گونه که گفته شد کف نرخ مالیاتی در این نوع مالیات معادل ۱۰ درصد ارزش مازاد زمان فروش نسبت به قیمت زمان خرید برای آن دسته از املاک مسکونی است که بعد از ۷ سال یا بیشتر از زمان خرید برای فروش به بازار مسکن عرضه می‌شوند.

سومین نکته در ارتباط با این مالیات «ثبت قیمت روز معاملات خرید مسکن در سند رسمی» است. پیش از این قیمت خرید مسکن در سند رسمی درج نمی‌شد اما مطابق با پیش‌نویس این لایحه، قرار است به منظور شفافیت در محاسبات مالیاتی مربوط به مالیات بر عایدی املاک مسکونی قیمت واحد مسکونی در زمان خرید در سند رسمی درج شود.  نکته چهارم تعیین فروشنده مسکن به‌عنوان مسوول پرداخت مالیات بر عایدی مسکن است، ضمن آنکه در قالب پنجمین نکته خریدار مسکن نیز به‌عنوان ضامن معرفی فروشنده به سازمان امور مالیاتی به منظور الزام وی به پرداخت مالیات بر عایدی مسکن در زمان فروش ملک تعیین شده است. در پیش‌نویس این لایحه آمده است در صورتی که ملک از سند رسمی برخوردار است و سند در دفاتر اسناد رسمی تنظیم می‌شود فروشنده مکلف است قبل از اقدام برای انتقال سند نسبت به پرداخت مالیات بر عایدی مسکن اقدام کند اما در معاملاتی که بدون سند رسمی و خارج از دفاتر اسناد رسمی انجام می‌شود خریدار مکلف است نسبت به معرفی فروشنده به سازمان امور مالیاتی برای الزام وی به پرداخت مالیات بر عایدی اقدام کند در غیر این صورت مسوولیت عدم پرداخت مالیات بر عهده وی نیز خواهد بود.

بررسی‌ها همچنین نشان می‌دهد حداکثر نرخ پرداخت مالیات بر عایدی املاک مسکونی در زمان جهش قیمت مسکن(افزایش ۸۰ درصدی قیمت‌ها) به‌طور متوسط حدود ۲۰ درصد-معادل یک‌پنجم-قیمت روز آن ملک است. البته در صورتی که مالک در مدت زمان یک‌سال یا کمتر از آن اقدام به فروش واحد کند.

هفتمین نکته در ارتباط با این مالیات نیز آن است که این لایحه حتی در صورت تصویب و تبدیل به قانون نیازمند تدوین آیین‌نامه اجرایی است. در متن پیش‌نویس لایحه آمده است دولت حداکثر ۳ ماه پس از تصویب این لایحه وتبدیل آن به قانون مکلف به تهیه و تصویب آیین نامه اجرایی آن است و از زمان تصویب آیین‌نامه اجرایی این قانون قابلیت اجرا پیدا می‌کند. نکته هشتم در ارتباط با این نوع مالیات، به یک معافیت تعیین شده برای املاک مسکونی مربوط می‌شود. بر اساس پیش‌نویس این لایحه املاک مسکونی پس از تصویب و اجرایی شدن به‌عنوان قانون مشمول پرداخت مالیات بر عایدی مسکن می‌شوند. به این معنا که املاکی که قبل از تصویب این لایحه خریداری شده باشند مشمول این قانون نخواهند شد.  نهمین نکته به معافیت آن دسته از املاک مسکونی مصرفی مربوط می‌شود که مالک آن بعد از سه سال یا بیشتر از زمان خرید واحد اقدام به فروش واحد می‌کند. این اقدام امکان تبدیل به احسن را بدون نیاز به پرداخت مالیات بر عایدی و برای حمایت از معاملات مصرفی مسکن بین خریداران و فروشندگان مصرفی وغیر سفته‌باز فراهم می‌کند. با این حال، خریدهای سرمایه‌ای نیز که مالک بعد از سه سال اقدام به فروش واحد خود می‌کند مشمول پرداخت این مالیات نمی‌شود که گروهی از کارشناسان مسکن این موضوع را یکی از نواقص این لایحه می‌دانند و معتقدند خریدهای سرمایه‌ای مسکن نیز باید مشمول پرداخت مالیات بر عایدی مسکن شود. هر چند گروه دیگری از کارشناسان معاملات سرمایه‌گذاری غیر سفته‌بازی را یکی از معاملات ضروری در بازار مسکن برای حفظ تعادل عرضه و تقاضا در بازار اجاره می‌دانند.

نکته دهم معافیت دو گروه از املاک مسکونی از این نوع مالیات به آن دلیل است که این دو نوع املاک در زمان واگذاری به مالک جدید مشمول پرداخت مالیات‌های مختص خود خواهند بود. انتقال املاک به وراث(مشمول مالیات بر ارث) و اولین نقل و انتقال املاک نوساز(مشمول مالیات بر درآمد سازنده‌ها) از پرداخت مالیات بر عایدی واحد‌های مسکونی معاف خواهد بود.

یازدهمین نکته به علت وضع این مالیات مربوط می‌شود که پیش از این نیز به آن اشاره شد یعنی مقابله با سفته‌بازی وسوداگری در بازارمسکن.

دوازدهمین نکته در این رابطه به یک ابهام و اشکال در پیش‌نویس لایحه مربوط می‌شود. مبنای محاسبه نرخ مالیات بر عایدی، مابه‌التفاوت قیمت زمان فروش با قیمت زمان خرید درنظر گرفته شده است که متناسب با اینکه در چه بازه زمانی بعد از خرید ملک، مالک آن را برای فروش به بازار عرضه می‌کند از ۱۰ تا ۲۵ درصد مبلغ سود حاصل شده، مشمول پرداخت مالیات خواهد شد. در این مبنای محاسبه مالیاتی نرخ تورم عمومی لحاظ نشده است. حال آنکه بهتر بود مابه التفاوت قیمت زمان فروش با قیمت زمان خرید پس از کسر نرخ تورم عمومی مشمول پرداخت مالیات تعیین می‌شد.  سیزدهمین نکته قابل استخراج از متن پیش‌نویس این لایحه، مربوط به یکی دیگر از علل طراحی این مالیات است. در متن پیش‌نویس آمده است فقدان مالیات‌های ضدسفته‌بازانه باعث تمرکز سفته‌بازان در بازار مسکن و در نتیجه هجوم تقاضای غیرواقعی، افت قدرت خرید متقاضیان مصرفی، جهش قیمت مسکن و فشار بر مستاجران شده است. نکته چهاردهم نیز درخصوص دامنه شمول این مالیات است؛ مالیات بر عایدی مسکن مشمول همه سفته‌بازان خواهد شد. علاوه بر مالیات بر عایدی مسکن، در قالب پانزدهمین نکته، در پیش‌نویس این لایحه مالیات دیگری باعنوان مالیات سالانه از املاک مسکونی بر افراد برخوردار از دارایی‌های ملکی با ارزش بیش از ۵ میلیارد تومان وضع شده است. اگر چه دامنه دربرگیری و جامعه مشمولان این مالیات در اشخاص حقیقی زیاد نیست اما بیشترین دربرگیری این مالیات مربوط به نهادها، بانک‌ها و سایر سازمان‌های ملاک است. شانزدهمین نکته و مابقی نکات مالیاتی مندرج در پیش‌نویس این آیین‌نامه نیز مربوط به این نوع مالیات است.

مخاطب اصلی این مالیات ملاکان بزرگ است که عمده آنها نهادها، بانک‌ها و. . . هستند. هفدهمین نکته ایجاد مانع در مسیر سفته‌بازی رایگان در بازار مسکن از سوی ملاکان بزرگ به واسطه وضع این مالیات است. نکته هجدهم به فرد محور بودن این مالیات مربوط می‌شود. افرادی که جمع دارایی‌های املاک مسکونی آنها همچون زمین، خانه وآپارتمان بیش از ۵ میلیارد تومان باشد مشمول این مالیات می‌شوند. مغازه و دارایی‌های ملکی غیرمسکونی از این مالیات‌ معاف هستند.  مجموع این دارایی‌ها مربوط به سرپرست و فرزندان صغیر وی است. بیستمین نکته به محاسبه نرخ این مالیات برمبنای ارزش روز ملک مربوط می‌شود. بسته به ارزش املاک مسکونی مشمول، این نوع مالیات، از یک هزارم تا شش هزارم قیمت روز به‌صورت پلکانی محاسبه می‌شود. این مالیات همچنین برمبنای خوداظهاری اشخاص خواهد بود و خریداران مهلت دارند تا سه ماه بعد از خرید املاک مسکونی خود اطلاعات مربوط به ملک خود را در سامانه‌‌ای که برای این منظور در نظر گرفته خواهد شد، وارد کنند. این مالیات هم برای اشخاص حقیقی و هم برای اشخاص حقوقی تعریف شده است. مشمولان این مالیات همه افراد برخوردار از دارایی‌های ملکی مسکونی با ارزش بیش از ۵ میلیارد تومان هستند. بنابراین افرادی که دارایی‌های ملکی مسکونی آنها و فرزندان صغیر آنها مجموعا کمتر از ۵ میلیارد تومان است مشمول این مالیات نخواهند بود.  نکته دیگر به یک ابهام در این لایحه مربوط می‌شود. در پیش‌نویس این لایحه اشاره‌ای به املاک همسر نشده است و تنها املاک سرپرست خانوار و فرزند صغیر وی به‌عنوان مبنای دریافت مالیات در نظر گرفته شده است. مشخص نیست که آیا املاک همسر نیز در مجموع دارایی‌های ملکی مسکونی سرپرست خانوار محاسبه خواهد شد یا نه؟  در پیش‌نویس این لایحه همچنین اعلام شده است که قیمت روز براساس ضرایبی از قیمت‌های منطقه‌ای محاسبه خواهد شد. بنابراین به نظر می‌رسد مبنای این مالیات احتمالا قیمت روز به معنای قیمت واقعی املاک-قیمت بازار- نباشد. همچنین قیمت تعیین شده از سوی کارشناسان دادگستری نیز نیست و حتی ممکن است نزدیک به قیمت بازار هم نباشد.  نکته دیگر – نکته بیست وهشتم-آن است که در صورت نگهداری ملک کمتر از مدت زمان یک‌سال، مالیات سالانه بر املاک چگونه محاسبه خواهد شد؟ از سوی دیگر کف قیمتی املاک مشمول این مالیات-مالیات سالانه املاک-تا چه زمانی ۵ میلیاردی باقی خواهد ماند؟اگر برای همیشه یا مدت زمان طولانی این کف قیمتی ثابت باقی بماند به تدریج به دلیل تورم مسکن، بخش عمده‌ای از مالکان مسکن حداقل در شهر تهران مشمول این مالیات خواهند شد و در میان‌مدت دامنه این مالیات بسیار گسترده خواهد شد و به مالکان مصرفی نیز کشیده می‌شود. نکته سی‌ام به تور رهگیری و پایش مداوم مشمولان این مالیات مربوط می‌شود. به موجب پیش‌نویس این لایحه سازمان امور مالیاتی کشور موظف است با توجه به پایگاه‌های اطلاعات سایر اشخاص که به نحوی اطلاعات مربوط به املاک اشخاص را در اختیار دارند نسبت به تکمیل سامانه ثبت اطلاعات املاک اقدام و مالیات متعلق را تعیین و جزئیات آن را به مشمولان اعلام کنند.