محرک‌ها در معاملات مسکن

به گزارش می متالز، هرچند تجربه نشان داده که سیاست‌های دولتی نقش کوچک‌تری نسبت به آنچه تصور می‌شود، داشته‌اند. دلیل اصلی آن هم این است که دولت‌های نفتی غالبا قادر به کنترل شوک‌های نفتی و شوک بازارهای رقیب نیستند و معمولا حجم نقدینگی با افزایش درآمدهای نفتی و برخی سیاست‌های پولی به‌ویژه کنترل نرخ ارز رشد می‌کند. با تحلیل دقیق‌تر و ریزبینانه‌تر موضوع، می‌توان ادعا کرد مهم‌ترین عامل بیرونی اثرگذار بر قیمت مسکن، رشد نقدینگی (رشد نقدینگی ناتراز با رشد اقتصادی) بوده است، چراکه افزایش درآمدهای نفتی منجر به افزایش نقدینگی، سپس افزایش قیمت مسکن شده و علت اصلی جهش‌های ارزی که متهم اصلی افزایش قیمت مسکن در دوره اخیر هستند نیز رشد نقدینگی بوده است.

پس از جهش قیمت در سال ۹۷ تصور می شد که بازار مسکن مطابق روال تاریخی خود وارد دوره رکود شود، اما با توجه به تداوم افزایش نقدینگی، افزایش نرخ ارز و در نتیجه بروز تورم، به جز یک مقطع زمانی کوتاه که رشد قیمت مسکن کند شد، به سرعت به روند افزایشی قیمت مسکن بازگشتیم، به‌گونه‌ای که قیمت هر متر مربع آپارتمان در تهران از ۸/ ۴ میلیون تومان در سال ۹۶ به بیش از ۲۳ میلیون تومان در مرداد ماه ۱۳۹۹ رسید.

نقدینگی، نرخ ارز و... ریشه‌های اصلی تغییرات قیمت در بازار مسکن را تشکیل می‌دهند که خود منجر به عوامل ثانویه‌ای برای تاثیر در قیمت می‌شوند، ترکیب مهم‌ترین عوامل اولیه و ثانویه که می‌تواند قیمت مسکن را در ادامه سال ۹۹ و حتی سال‌های آتی تحت‌تاثیر قرار دهد، در دو دسته می‌توان طبقه‌بندی کرد.

دسته اول موارد اثرگذار بر ثبات قیمتی عبارتند از: کاهش قدرت خرید خانوار به‌واسطه افزایش بیش از حد قیمت و اشباع قیمتی در بازار مسکن، بی‌اثر شدن تسهیلات خرید مسکن و عدم وجود برنامه افزایش آن، رشد قابل‌توجه قیمت در ماه‌های گذشته، اجرای برنامه‌های تولید مسکن در قالب طرح اقدام ملی مسکن و تحویل مسکن مهر، احتمال کاهش تحریم‌ها و ثبات نرخ ارز. دسته دوم موارد اثرگذار بر تشدید قیمت عبارتند از: افزایش نرخ ارز و بروز نوسانات ارزی جدید، کاهش عرضه مسکن در مقایسه با نیاز، بالا بودن نرخ تورم عمومی و افزایش هزینه‌های ساخت و احتمال افزایش نقدینگی به‌دلیل احتمال استقراض دولت از بانک‌مرکزی برای جبران کسری بودجه ناشی از کاهش درآمدهای نفتی و...

اینکه دقیقا بازار مسکن چه تحولاتی را به خود خواهد دید، به برآیند نیروهای اثرگذار بر قیمت مسکن بستگی دارد.

لازم است براین نکته تاکید شود که با توجه به تاثیر شدید و غیرقابل انکار نوسانات ارزی بر تغییرات قیمتی و در نتیجه تغییر رفتار فعالان بازار مسکن، تحولات بازار مسکن به‌شدت به قدرت دولت در کنترل نرخ ارز و سیاست‌های ارزی وابسته است، به خصوص اینکه در شرایط جاری افزایش نرخ ارز، بروز انتظارات تورمی را در جامعه تشدید کرده و به افزایش قیمت‌ها دامن می‌زند.

چنانچه نرخ ارز در محدوده‌های فعلی نوسان داشته باشد؛ قیمت مسکن در انتهای سال‌جاری نسبت به ابتدای سال، متناسب با نرخ تورم نقطه به نقطه رشد خواهد کرد و هرچه از سال بگذرد، بازار باثبات‌تر خواهد شد و تعداد معاملات بیشتر می‌شود احتمالا در سال‌های آتی شاهد جبران عقب افتادگی اجاره‌بها در مقایسه با شاخص تورم خواهیم بود. همچنین تعداد پروانه‌های ساختمانی اندکی افزایش خواهد یافت. در صورتی که نرخ ارز بالاتر از محدوده‌های فعلی باشد؛ افزایش قیمت مسکن تا انتهای سال‌جاری البته با شیبی آرام‌تر ادامه خواهد داشت. افزایش شدید نرخ ارز می‌تواند این معادله را بر هم زده و رشد قیمت مسکن را تشدید کند. تعداد معاملات در ماه‌های افزایش نرخ ارز به‌خصوص برای واحدهای کوچک متراژ به حالت رونق معاملاتی بازخواهد گشت، ولی پس از آن شاهد کاهش تعداد معاملات خواهیم بود. اجاره‌بها میل به افزایش خواهد داشت، اما به‌دلیل مصرفی بودن اجاره و کاهش توان اقتصادی خانوارها، تا حدودی کنترل می‌شود. همچنین با افزایش قیمت مسکن تقاضا برای ساخت‌وساز و پروانه‌های ساختمانی به‌خصوص در کلان‌شهرها اندکی افزایش می‌یابد. به‌طور کلی مادامی که افزایش نقدینگی، افزایش نرخ ارز و تورم عمومی، تداوم داشته باشد، افزایش قیمت مسکن نیز ادامه خواهد داشت. در این میان سرریز نقدینگی از دیگر بازارها از جمله بازار سرمایه به بخش مسکن نیز مزید بر علت خواهد شد، به‌ویژه اینکه رشد قیمت مسکن نسبت به دیگر بازارهای دارایی کمتر بوده و تصور بر عقب‌ماندگی قیمت مسکن وجود دارد. نکته قابل‌توجه دیگر که به افزایش قیمت دامن می‌زند، کاهش رشد اقتصادی است که به‌واسطه کاهش تولید ناخالص داخلی اتفاق می‌افتد، مادامی که نقدینگی تولید شده نتواند جذب تولید شود، فعالیت‌های سوداگرانه در بازار مسکن، ارز، خودرو، طلا و... ادامه یافته و منجر به افزایش قیمت در این بازارها می‌شود.  با توجه به تحولات اخیر و شرایط اقتصادی حاکم بر کشور، به‌نظر می‌رسد هرچه به ماه‌های انتهایی سال نزدیک شویم از شیب افزایش قیمت در بازار مسکن کاسته شود.

نرگس رزبان کارشناس اقتصاد مسکن