راننده ماشین بحران مسکن/ یارانه‌های ملکی شهرداری و خانه سازی دولتی به خانه دارشدن بی خانمان‌ها منجر شد یا چندخانه‌ای شدن خانه دارها؟ / تاوان سیاستگذاری با آدرس غلط تشریح شد

به گزارش می‌متالز، رمزگشایی از نقش «دولت» و «شهرداری» در تعمیق نابرابری بین خانه اولی‌ها و چند خانه ای ها، «سیاستگذار مسکن» را به عنوان راننده ماشین بحران در این بازار، معرفی می‌کند. یافته‌های یک مطالعه رسمی در ارتباط با نقش عوامل سیاستگذار بازار مسکن در بحران ملکی نشان می‌دهد، مستاجر‌ها و افراد فاقد مسکن که پیش از این با عنوان «خانه اولی»، مصرفی‌ترین طیف تقاضا در بازار معاملات مسکن را به خود اختصاص می‌دادند، هم اکنون با تاوان سیاستگذاری با آدرس غلط در این بازار روبه‌رو شده اند. تاوان این شرایط، طی سال‌های اخیر تاکنون خود را در شکل کاهش نرخ مالکیت مسکن در مقابل افزایش تعداد خانوار‌های مستاجر مواجه با بحران اجاره نشینی، نشان داده است. این بحران هم اکنون مستاجر‌ها و افراد فاقد مسکن را در شرایط بسیار دشواری قرار داده است. این در حالی است که بر اساس آمار‌های رسمی، در طول سال‌های گذشته همزمان با افزایش تعداد خانوار‌های مستاجر و کاهش نرخ مالکیت، عرضه واحد جدید به بازار مسکن نیز صورت گرفته است. اما سوال مهم آن است که چرا با وجود عرضه قابل‌توجه واحد‌های مسکونی جدید به بازار در سال‌های اخیر تاکنون، به جای آنکه نرخ مالکیت در کشور افزایش یابد، نرخ اجاره نشینی بیشتر شده است و سهم سکونت در مسکن ملکی در برابر سهم سکونت استیجاری، رو به افول رفته است؟

نتایج یک مطالعه رسمی، دولت وشهرداری‌ها را به عنوان راننده‌های ماشین بحران بازار مسکن معرفی می‌کند. این دو نهاد سیاستگذار در حوزه مسکن، به‌رغم اجرای سیاست‌هایی در راستای افزایش عرضه واحد‌های مسکونی در سال‌های گذشته تاکنون، به دلیل طی این مسیر از آدرس‌های اشتباه، نه تنها موفق به مهار بحران مسکن نشده اند بلکه به واسطه اجرای این سیاست ها، بحران مسکن تشدید شده است. ضمن آنکه بحران مسکن خود منجر به بروز شش نوع بحران دیگر شده است که پیامد آن چیزی جز افزایش شکاف و نابرابری‌های اجتماعی بین خانه اولی‌ها (مستاجر‌ها وافراد فاقد مسکن) و چند خانه ای‌ها (افرادی که حرکت سیاستگذار از مسیر غلط منجر به افزایش دارایی ملکی آن‌ها شده است)، نیست.

دومینوی سیاستگذاری غلط مسکن

بررسی‌ها نشان می‌دهد، این برای اولین بار است که دومینو یا مقصد سیاستگذاری غلط در بخش مسکن، آن هم از جانب یک نهاد رسمی، به تصویر کشیده می‌شود. البته طی سال‌های گذشته کارشناسان از جمله «دنیای‌اقتصاد» به طور مداوم هشدار‌هایی در این زمینه مطرح کرده اند؛ از جمله این هشدار‌ها نیز اشاره به سیاست‌های غلطی است که هدف از اجرای آن‌ها از سوی سیاستگذار (دولت و شهرداری) کمک به خانه دار شدن گروه‌های فاقد مسکن عنوان شده است. یکی از این هشدار‌ها مربوط به این واقعیت مهم است که مشکل بازار مسکن الزاما با تمرکز صرف بر تولید انبوه مسکن بدون توجه و با غفلت از ریشه‌های آن، حل نخواهد شد. اخیرا نهاد‌های رسمی، در ادامه اظهارنظر‌های کارشناسی قبلی، به انحای مختلف در خصوص چگونگی و پیامد‌های اعمال سیاست‌های اشتباه در بازار مسکن هشدار داده اند. تازه‌ترین هشدار‌ها دربردارنده مشخصات وپیامد‌های تعریف فرضیه غلط درباره معضل بازار مسکن، تعریف آدرس غلط، تعریف سیاست غلط و محصول تلخ این سیاست است که دومینوی تشدید بحران در بازار مسکن از مجرای سیاست‌های اجرا شده در این بخش را توضیح داده و به تصویر می‌کشد. این تصویرسازی از دومینوی سیاستگذاری از مسیر غلط در بازارمسکن در گزارشی با عنوان «چالش‌های سیاستگذاری مسکن شهری در ایران» از سوی مرکز پژوهش‌های مجلس به عنوان بازوی پژوهشی قوه مقننه کشور، انجام شده ونتایج آن به تازگی منتشر شده است. در این گزارش اعلام شده است که برای طی این مسیر غلط دو راننده یا دو سیاستگذار وجود دارد. راننده اول دولت و راننده دوم شهرداری‌ها هستند.

مسیر اشتباه «دولت» و «شهرداری ها»

تبعیت و اصرار بر یک فرضیه غلط در دست کم یک ونیم دهه گذشته (از نیمه دهه هشتاد تا امروز)، از سوی دولت ها، نه تنها در همه این سال‌ها منجر به رفع بحران در بازار مسکن نشده است بلکه نتایج این پژوهش رسمی و همچنین واقعیت‌ها نشان می‌دهد که بحران در این بازار و تبعات بعدی آن، تشدید هم شده است.

این فرض غلط، این بوده است که مشکل بازار مسکن و خانه اولی ها، «کمبود مسکن» است و دولت‌ها این فهم اشتباه را به آدرس حل معضل مسکن تبدیل کرده و به عبارتی ابعاد بحران مسکن را به کمبود عرضه تنزل داده اند. مسیر اشتباهی که دولت برای حل بحران مسکن در همه بیش از این یک و نیم دهه اخیر به کار گرفته است «خانه سازی انبوه دولتی» بوده است. بحران مسکن و بحران‌های بعدی آن علاوه بر دولت، یک راننده دیگر نیز داشته است و آن شهرداری‌ها وسیاست‌هایی بوده است که طی همه سال‌های گذشته تاکنون، در ساخت‌وساز‌های شهری اعمال شده است.

مسیری که شهرداری‌ها طی کرده اند مبتنی بر اعطای یارانه، پاداش و تسهیلات ریالی و غیرریالی برای ساخت‌وساز به اشکال مختلف بوده است. تخفیف‌های اعطا شده برای صدور پروانه، مجوز‌های تغییر کاربری‌ها و اعطای تراکم مازاد، در واقع یارانه‌هایی است که طی همه سال‌های گذشته تاکنون بدون رهگیری و ایجاد الزام برای سازنده‌ها و مالکان با هدف عرضه دست کم بخشی از واحد‌ها به بازار اجاره یا فروش به خانه اولی ها، به عوامل ساخت داده شده است. به این ترتیب یارانه‌هایی که از بودجه شهر و شهروندان باید صرف افزایش رفاه آن‌ها از جمله کمک به تامین مسکن گروه‌های فاقد مسکن می‌شده است عملا در خدمت افزایش دارایی‌های ملکی افراد چند خانه‌ای قرار گرفته است. در واقع در شرایطی که از محل بودجه عمومی شهر، این تخفیف ها، پاداش‌ها و امتیاز‌ها به عوامل ساخت‌وساز مسکن پرداخت شده است، از سوی دیگر هیچ تضمینی مبنی بر اینکه دست کم بخشی از این خانه‌ها در شکل مسکن استیجاری یا مسکن ملکی در استطاعت به گروه‌های فاقد مسکن که همان گروه‌های هدف برای حمایت در این بخش هستند، تعلق بگیرد، وجود نداشته و ندارد.

اسناد رسمی از اقدامات ضدهدف

در گزارش مرکز پژوهش‌های مجلس اسنادی وجود دارد که نشان می‌دهد این یارانه‌ها و امتیازها، نه تنها هدف کمک به خانه‌دار شدن فاقدان مسکن را تامین نکرده است که دقیقا ضد هدف یا ضدکارکرد بوده است. یعنی باعث شده امروز خانه اولی‌های پردرآمد هم با بحران دسترسی به مسکن مواجه شوند. این در حالی است که به دنبال تشدید بحران در بازارمسکن، وضعیت تعداد زیادی از خانوار‌های مستاجر نیز وخیم است.

بر اساس این گزارش نرخ مالکیت مسکن در فاصله سال‌های ۹۰ تا ۹۵ کاهش یافته است و جمعیت مستاجر‌ها افزایش یافته است. در حالی که در همین فاصله ۵ ساله، ساخت‌وساز و عرضه به بازار مسکن افزایش پیدا کرده است و بیش از ۲ میلیون واحد مسکونی ساخته شده است. نتیجه‌ای که در این پژوهش به آن اشاره شده این است که اگر قرار بود مشکل بازار مسکن، کمبود عرضه باشد پس با این میزان ساخت، دست کم نباید جمعیت مستاجر‌ها افزایش می‌یافت و در مقابل نرخ مالکیت کم می‌شد. از سوی دیگر آمار‌های رسمی مربوط به سرشماری نفوس و مسکن در دو دوره زمانی یعنی سال‌های ۹۰ و ۹۵ نشان می‌دهد، در سال ۹۰ به ازای ۲۱ میلیون و ۱۰۰‌هزار خانوار ساکن در کشور، ۲۲ میلیون و ۳۰۰ هزارواحد مسکونی وجود داشته است. از این تعداد واحد مسکونی نیز ۲۰ میلیون واحد از سوی خانوار‌ها به صورت ملکی یا استیجاری مورد استفاده قرار داشته است و ۲ میلیون و ۳۰۰‌هزار واحد نیز در شکل خانه‌های خالی یا خانه‌های دوم شناسایی شده است. اما در سال ۹۵، در حالی تعداد خانوار‌ها در کشور به ۲۴ میلیون و ۲۰۰‌هزار خانوار رسید که موجودی مسکن کشور در آن سال ۲۷ میلیون و ۵۰۰‌هزار واحد مسکونی اعلام شد. از این ۲۷ میلیون و ۵۰۰‌هزار واحد مسکونی هم ۲۲ میلیون و ۸۰۰‌هزار واحد به صورت ملکی و استیجاری از سوی خانوار‌ها در حال استفاده بود و ۴ میلیون و ۷۰۰‌هزار واحد مسکونی نیز به عنوان خانه خالی از سکنه یا خانه دوم شناسایی شد.

این آمار‌ها نشان می‌دهد در شرایطی که در سال ۹۵، موجودی مسکن کشور به میزان قابل‌توجهی افزایش یافت، اما بحران مسکن نه تنها در کشور کاهش نیافت، بلکه افزایش نیز داشت. این در حالی است که آمار‌ها حتی نشان‌دهنده مازاد عرضه مسکن است؛ یعنی موجودی مسکن با فاصله قابل‌توجهی از تعداد خانوار‌ها سبقت گرفته است.

در چنین شرایطی که به واسطه ساخت‌وساز‌های انجام شده تعداد واحد‌های مسکونی از تعداد خانوار‌ها سبقت گرفته و عملا شرایط مازاد عرضه در آمار‌های رسمی منعکس شده است، چرا نرخ مالکیت در همین زمان کاهش یافته و در مقابل به تعداد خانوار‌های مستاجر افزوده شده است؟ مگر نه اینکه در یک پروسه منطقی و در یک بازار نرمال، افزایش عرضه باید منجر به افزایش خانه دار شدن گروه‌های فاقد مسکن و در نتیجه افزایش نرخ مالکیت و کاهش تعداد مستاجر‌ها شود؟

آمار‌ها نشان می‌دهد در فاصله سال‌های ۹۰ تا ۹۵، نرخ مالکیت از ۵۷/ ۵۶‌درصد به ۵۲/ ۵۴‌درصد کاهش یافته است. در مقابل نرخ اجاره نشینی از ۱۸/ ۳۳‌درصد به ۷/ ۳۶‌درصد رسیده است. (مابقی مربوط به سایر انواع سکونت است).

همچنین داده‌های این گزارش حاکی از رشد ۱۰ برابری قیمت مسکن در فاصله سال‌های ۹۷ تا ۱۴۰۲ است. سال ۹۷ متوسط قیمت هر مترمربع مسکن در کشور معادل ۲ میلیون تومان بود که برآورد مرکز پژوهش‌ها از رسیدن این میزان به ۲۰ میلیون تومان در سال‌جاری خبر می‌دهد. این در حالی است که آهنگ رشد قیمت مسکن به مراتب بیش از آهنگ رشد درآمد بوده است. در شرایطی که در این بازه زمانی (۹۷ تا ۱۴۰۲) متوسط قیمت مسکن ۹۰۰‌درصد رشد داشته است، حداقل حقوق نیروی کار تنها ۶۰۰‌درصد افزایش یافته است. این شرایط منجر به سرایت بحران دسترسی مسکن به خانه اولی‌های پردرآمد نیز شده است. در بازار اجاره نیز شرایط به مراتب وخیم‌تر است که یکی از نمود‌های آن نیز خود را در شکل جابه جایی‌های اجباری به مناطق پایین‌تر یا حواشی شهر‌ها نشان می‌دهد.

سیاستگذاری به نفع چندخانه ای‌ها

نتیجه‌ای که از این شرایط می‌توان گرفت این است که این میزان ساخت‌وساز در سال‌های اخیر منجر به افزایش نرخ مالکیت از مسیر خانه دار شدن خانوار‌های فاقد مسکن (خانه اولی ها) نشده است. در واقع این عرضه جدید به بازار تقاضای چند خانه‌ای تزریق شده است. یعنی ساخت‌وساز‌های جدید به جای آنکه به هدف که همان خانه دار شدن گروه‌های فاقد مسکن است اصابت کند، منجر به افزایش دارایی ملکی افراد دارای مسکن در شکل خرید خانه دوم یا چندم (خانه چندمی ها) شده است. این موضوع عملا به معنای شکست مسیر دولت‌ها برای رسیدن به هدف است و آمار‌های رسمی نیز سندی است که غلط بودن فرضیه دولت‌ها را اثبات می‌کند. این شرایط را می‌توان به تله عرضه کور تعبیر کرد؛ تله‌ای که اگرچه در آن موجودی مسکن از محل عرضه جدید افزایش می‌یابد، اما در مقابل این خانه‌ها به جای آنکه به گروه‌های هدف برسد صرف افزایش دارایی‌های ملکی چندخانه ای‌ها می‌شود و در مقابل هر روز تعداد بیشتری از خانوار‌ها از مالکیت دور شده و به عنوان مستاجر در بازار حضور می‌یابند. همچنین این شرایط نشان‌دهنده آن است که نیازسنجی درستی از وضعیت بازار مسکن در گروه‌های هدف صورت نگرفته و نیازسنجی‌های درست مبنای سیاستگذاری‌ها نبوده است. همچنین استفاده بهینه اجتماعی از موجودی مسکن با اصلاح نظام مالیات ستانی از دارندگان املاک مورد غفلت واقع شده است.

ماجرای عرضه انحرافی

مجموعه سیاست‌های اعمال شده از سوی دولت‌ها و شهرداری‌ها در نهایت منجر به نوعی عرضه انحرافی به بازار مسکن شده است. عرضه‌هایی که بخش زیادی از آن‌ها مربوط به واحد‌های مسکونی لوکس و گران‌قیمت است که با استفاده از امتیاز‌ها و مشوق‌های شهری به سازنده‌ها اعطا شده و در مقابل هیچ تضمینی از بابت ساخت مطابق الگوی مصرف و عرضه دست کم بخشی از واحد‌ها به بازار اجاره یا فروش به خانه اولی ها، از آن‌ها گرفته نشده است. واحد‌هایی که در عین حال هیچ نسبتی با توان خانوار‌های نیازمند مسکن ندارد. آمار‌ها نشان می‌دهد ۴۰‌درصد از واحد‌هایی که طی سال‌های اخیر در تهران ساخته شده است بیش از ۲۲۰ مترمربع مساحت دارند و ۶۵‌درصد از واحد‌های ساخته شده در سال‌های اخیر نیز متراژی بیش از ۱۵۰ مترمربع دارند که تامین هزینه سکونت در آن‌ها از عهده خانوار‌های مستاجر وخانه اولی خارج است.

در کشور نیز طی یک دهه گذشته متوسط متراژ واحد‌های مسکونی ساخته شده بین ۱۲۴ تا ۱۳۵ مترمربع بوده است. این موضوع نشان می‌دهد تشویق‌ها و تخفیف‌ها و مجوز‌های شهرداری که همگی در حکم یارانه ساخت‌وساز هستند عملا به بزرگ سازی به جای تامین مسکن برای کم درآمد‌ها و خانه اولی‌ها اختصاص یافته است. در واقع نظام سیاستگذاری مسکن دچار «یارانه دهی بی هدف» شده است. این نظام معیوب نه تنها منجر به تامین مسکن بی خانه‌ها نشده است که زمینه افزایش ثروت ملکی چندخانه ای‌ها را فراهم کرده است. این یارانه‌ها به ساختمان‌هایی داده شده که هیچ تعهد اجتماعی از بابت عرضه به بازار مسکن کم درآمد‌ها برایشان ایجاد نشده است در حالی که همه این امتیاز‌ها از محل بودجه عمومی به آن‌ها اختصاص یافته است.

واحد‌هایی که هم به لحاظ متراژ و هم از نظر سطح قیمت واجاره بها، در استطاعت خانه اولی‌ها نیستند. خود این موضوع بنا بر اعلام مرکز پژوهش‌ها منجر به افزایش نابرابری اجتماعی «دولت‌آفرین» شده است. در واقع خروجی اقدامات دولت خود منجر به افزایش مالکیت چند خانه ای‌ها شده است. از سوی دیگر به جای آنکه برنامه‌ها و سیاست‌های دولت در مالیات ستانی معطوف به پرهزینه وکم صرفه کردن خرید و فروش سوداگرانه (به جز خانه اولی ها) باشد، کاملا در خدمت چند خانه ای‌ها قرار گرفته است. در حالی که در همه این سال‌ها می‌توانست از طریق دریافت مالیات‌های سالانه، ریسک و هزینه چندخانه ای‌ها را از بابت احتکار و سوداگری ملکی به نفع عرضه این واحد‌ها به بازار و کمک به تامین مسکن خانه اولی‌ها ومستاجرها، افزایش دهد.

معرفی «ابربحران بحران‌ها»

در این گزارش همچنین به صراحت اعلام شده است که این شرایط یعنی بحران مسکن خود منجر به ایجاد پنج بحران دیگر شده است که برآیند آن در نهایت خود را به شکل بحران ششم یا «ابربحران بحران‌ها» نشان می‌دهد.

بحران اول تعمیق نابرابری در ثروت است. بحران دوم تعمیق نابرابری در درآمد. بحران سوم تعمیق نابرابری در ثروت و درآمد بین نسلی. بحران چهارم، تعمیق شکاف رفاهی. بحران پنجم بحران کاهش کیفیت زندگی است. مجموعه بحران مسکن و این پنج بحران که به دنبال آن برای گروه‌های فاقد مسکن و حتی نسل یا نسل‌های بعدی آن‌ها نیز می‌تواند بحران آفرین باشد، خود را در شکل ابربحران بحران‌ها یعنی نابرابری در فرصت‌های زندگی نشان می‌دهد. موج تورمی در بازار مسکن، ناشی از اجرای سیاست‌های ناکارآمد و با اثر معکوس، اثر نامتوازنی بر زندگی خانوار‌ها داشته است. چند خانه ای‌ها متناسب با میزان املاکشان، ثروتشان نیز افزایش یافته و این موضوع منجر به بحران تعمیق نابرابری در ثروت شده است. همچنین به‌دلیل عایدی ناشی از مالکیت املاک و دریافت اجاره بها، تعمیق نابرابری درآمدی میان چندخانه ای‌ها و افراد بی خانه ایجاد شده است. به جهت به ارث رسیدن دارایی ملکی چندخانه ای‌ها و محرومیت فرزندان افراد بی خانه از این امکان، یک بحران دیگر ناشی از این وضعیت خود را در شکل بحران تعمیق نابرابری ثروت و درآمد بین نسلی نشان می‌دهد. بحران تعمیق شکاف ونابرابری رفاهی بین افراد بی خانه و چندخانه ای‌ها و همچنین اثر جابه جایی‌های اجباری بر کاهش کیفیت زندگی، در پی بحران مسکن ایجاد و روز به‌روز تشدید می‌شود. در نهایت نیز ابربحران بحران‌ها یعنی نابرابری در فرصت‌های زندگی بین این دو گروه ایجاد و ابعاد آن با گذشت زمان بزرگ‌تر می‌شود. در گزارش مرکز پژوهش‌های مجلس تاکید شده است که همه این بحران‌ها نه تنها ریشه در عقب‌نشینی دولت‌ها از استیفای حقوق رفاهی کم درآمد‌ها و همچنین اعمال سیاست‌های موثر برای رفع بحران مسکن دارد، بلکه یک علت بزرگ دیگر آن به پیروی از مسیر اشتباه سیاستگذاری در این زمینه معطوف است. همه این‌ها در شرایطی است که نظام مالیاتی نیز در خدمت توزیع درآمد وثروت درون‌نسلی نیست.

از سوی دیگر، فعالیت‌های دولت نیز در حوزه تامین مسکن خانوار‌های فاقد مسکن دست کم به یک علت به جواب نرسیده و عملا ناموفق بوده است؛ علت این است که در برنامه‌های خانه سازی دولتی هم آورده نقدی و هم اقساط وام از توان کم درآمد‌ها بالاتر بوده و به هدف اصلی که همان کمک به تامین مسکن کم درآمدهاست اصابت نکرده است؛ بنابراین با این سیاستگذاری‌های غلط نه تنها بحران مسکن حل نشده که ۵ بحران و یک ابربحران نیز به دنبال آن ایجاد شده است.

در چنین شرایطی مرکز پژوهش‌های مجلس تاکید کرده است که هم اکنون زمان ایفای نقش تحول‌آفرین سیاستگذار مسکن در این بخش فرا رسیده است. درست است که هم اکنون دولت و شهرداری‌ها در این بخش نقش آفرینی دارند، اما بیش از آنکه این سیاست‌ها معطوف به پاسخگویی به نیاز مسکن باشد در خدمت کالایی‌سازی آن قرار گرفته است. این در حالی است که هرگونه سیاست و از جمله نظام یارانه‌ای و تسهیلاتی باید با هدف استطاعت پذیر کردن مسکن برای خانه اولی‌ها و مستاجر‌ها بازتعریف شود. اصلاح نظام مالیاتی به منظور ایجاد ریسک و هزینه برای ملاکی با هدف استفاده بهینه از موجودی مسکن نیز امری لازم وضروری است.

منبع: دنیای اقتصاد