کدام عوامل بر بازار مسکن در زمستان امسال اثر گذارند؟

به گزارش می‌متالز، رکود تورمی در بازار مسکن در حالی عمیق‌تر شده است که فضای آینده بازار تحت‌تأثیر اثر دو پارامتر مهم، مه‌آلود شده و درهاله‌ای از ابهام قرار گرفته است. بررسی‌های انجام‌شده از وضعیت پاییزی معاملات مسکن نشان می‌دهد غبارآلود شدن فضای بازار معاملات املاک در شرایط فعلی، بهترین توصیفی است که می‌توان از حال‌وهوای این روز‌های بازار مسکن ارائه کرد.

بازار معاملات مسکن که از ابتدای سال ۹۷ به دوره جهش و رشد شدید قیمت ورود کرد، حالا در چهارمین سال جهش قیمت قرار دارد و حتی ثبات نسبی و کاهش قیمت واقعی مسکن در ماه‌هایی از سال گذشته هم نتوانست مانع از ادامه شرایط رکود تورمی در این بازار در سال جاری شود. مسکن از سال ۹۷ یعنی از نقطه شروع جهش قیمت تاکنون تحت‌تأثیر پارامتر‌های مختلف، نوسانات قابل‌توجهی در سطح قیمت، میزان تورم و همچنین رفتار طیف‌های فعال و متقاضی در این بازار تجربه کرده است و هم‌اکنون نیز در شرایط رکود تورمی قرار دارد. وضعیتی که به نظر می‌رسد فعلاً در این بازار ادامه‌دار بوده و حتی در ماه‌های آینده با شدت بیشتری همراه شود. اما در شرایط فعلی به دلیل اثر دو پارامتر مهم اثرگذار بر بازار‌ها ازجمله بازار مسکن، وضعیت این بازار غبارآلود است. بازار پاییزی معاملات مسکن امسال، تحت‌تأثیر اثر دو بازیگردان خارجی قرار گرفته است که این دو در کنار هم دو اثر متفاوت را بر این بازار ایفا می‌کنند. اثر یکی، در شکل تأثیر بر سطح قیمت‌ها، رشد انتظارات تورمی و در نتیجه افزایش قیمت مسکن و اثر دیگر در شکل کاهش جذابیت بازار مسکن برای سرمایه‌گذاری، خود را نشان می‌دهد. سؤال مهم و کلیدی در این زمینه در شرایط مه‌آلود بازار مسکن این است که آیا می‌توان انتظار کاهش قیمت مسکن را در ماه‌های آینده مطرح است؟ یا باید منتظر رشد قیمت‌ها بود و ازاین‌رو باز هم تورم محسوس در این بخش موردانتظار است؟ برای پاسخ به این سؤالات مهم، چند پارامتر مهم باید مورد بررسی قرار گرفته و اثر هرکدام از بازیگردانان اصلی مؤثر بر سطح قیمت و رفتار طیف فعال و متقاضی بازار مسکن تحت‌تأثیر این عوامل رمزگشایی شود. دو پارامتر مهم اثرگذار بر رفتار پاییزی بازار مسکن یکی به «اثر جهش ارزی» رخ‌داده در این فصل از یک‌سو و دیگری به «اثر ناآرامی‌های اخیر اجتماعی» بر بازار‌ها ازجمله بازار مسکن مربوط می‌شود.

بازگشت بازیگردان اصلی جهش

پاییز امسال، بازار مسکن شاهد بازگشت بازیگردان اصلی جهش در دوره اخیر جهش قیمت مسکن یعنی ابتدای ۹۷ بود. جهش ارزی رخ‌داده در پاییز امسال، این متغیر را بار دیگر در رأس فهرست بازیگردانان این بازار قرار داده و باعث شده است هم‌اکنون بخش قابل‌توجهی از تحولات بازار مسکن به‌خصوص در پایتخت، تحت‌تأثیر این جهش ارزی قرار بگیرد.
نوسانات ارزی، مهم‌ترین و اولین بازیگردان تحولات ملکی در سال ۹۷ بود که منجر به آغاز دوره جهش در این بازار شد. هرچند در ادامه دوره جهش، اثر سایر متغیر‌ها مانند نوسان‌های بورسی و جهش شاخص کل در بازار معاملات سهام، در کنار اثر جهش ارزی، تحولات و نوسانات قیمتی در بازار ملک را راهبری کرد، اما پاییز امسال بار دیگر نقش جهش ارزی در تحولات بازار مسکن پررنگ شد.
همواره با وقوع نوسانات ارزی، تقاضای سرمایه‌ای در بازار مسکن نیز افزایش یافته و سطح قیمت‌ها ناشی از دو عامل عمده تحت‌تأثیر جهش نرخ ارز، افزایش می‌یابد. اولین عامل اثرگذار در این زمینه، رشد، تقویت و تشدید انتظارات تورمی ناشی از افزایش قیمت ارز و سرایت اثر این انتظارات تورمی به بخش مسکن در شکل افزایش قیمت‌هاست. انتظارات تورمی با اعمال اثر روانی از یک‌سو و اثرگذاری بر قیمت مصالح و نهاده‌های تولید مسکن از سوی دیگر، منجر به صعود قیمت‌ها در این بخش می‌شود. از سوی دیگر، همواره با شروع نوسانات ارزی و تقویت انتظارات تورمی، تقاضای سرمایه‌ای در بازار ملک افزایش یافته و افرادی که به دنبال سرمایه‌گذاری با سطح بازدهی مناسب در بلندمدت، اما در یک بازار امن و فاقد ریسک هستند، سرمایه‌های خود را به بازار مسکن وارد کرده واقدام به خرید از این بازار می‌کنند. ازآنجاکه همواره اثر تحولات ارزی و نوسانات بازار‌های زودبازده با تأخیر زمانی نسبی به بازار مسکن می‌رسد همواره در ابتدای دوره نوسان و جهش در این بازارها، گروهی از سرمایه‌گذار‌ها با انگیزه کسب سود بیشتر در آینده، اقدام به خرید ملک می‌کنند.
پاییز امسال بار دیگر به دنبال وقوع جهش ارزی، اثر نرخ ارز بر رفتار بازار ملک، نمایان شده است. بااین‌حال، وضعیت پاییزی بازار مسکن هم‌اکنون تنها تحت‌تأثیر یک متغیر قرار ندارد و متغیر دیگری برای اولین‌بار در دوره فعلی جهش، این بازار را تحت‌تأثیر قرار داده است. این متغیر اثر ناآرامی‌های اخیر اجتماعی بر رفتار بازار مسکن و فعالان و متقاضیان آن است.

اثر ناآرامی‌ها بر مسکن

بررسی‌های صورت‌گرفته از تازه‌ترین شرایط بازار معاملات مسکن شهر تهران در مناطق مختلف نشان می‌دهد، بازار معاملات مسکن در مناطق مختلف، تحت‌تأثیر ناآرامی‌های اخیر قرار گرفته است. این اثر خود را به شکل کاهش تقاضا برای خرید در هر دو سمت تقاضای مصرفی و سرمایه‌ای و به‌خصوص خرید‌های سرمایه‌ای نشان داده است. آن‌طور که فعالان بازار مسکن شهر تهران اظهار می‌کنند در هفته‌های اخیر تحت‌تأثیر بروز ناآرامی‌های اجتماعی، مراجعه به بازار برای خرید مسکن کاهش یافته است. این موضوع باعث کم‌رنگ شدن اثر نوسانات ارزی بر بازار مسکن و سطح تقاضا در این بازار شده است. به عبارت دیگر درحالی‌که انتظار می‌رفت به دنبال جهش ارزی، تقاضای سرمایه‌ای برای خرید مسکن افزایش یابد، اما فاکتور ناآرامی‌ها و اعتراضات اجتماعی دست‌کم منجر به بروز تأخیر در این انتظار شده است. در تازه‌ترین تحقیقات میدانی به‌عمل‌آمده از وضعیت بازار معاملات مسکن شهر تهران، با وجود جهش ارزی، تقاضا برای خرید مسکن در مناطق شمالی، میانی و جنوبی شهر رشد چندانی نداشته است و حتی در برخی از محلات، بازار مسکن با کاهش تقاضا روبه‌رو شده است.
بررسی‌ها نشان می‌دهد میزان مراجعات برای بازدید از فایل‌های فروش مسکن در این مناطق و محلات کاهش یافته است و احتمال کاهش حجم معاملات مسکن در مقایسه با ماه‌های قبل تقویت شده است. آن‌طور که فعالان بازار معاملات املاک شهر تهران در مناطق مختلف می‌گویند، اگرچه در دوره‌های قبلی با افزایش نرخ ارز و وقوع جهش‌های دلاری، هم قیمت و هم تقاضا برای خرید مسکن افزایش می‌یافت، اما پاییز امسال این رخداد را در بازار شاهد نیستیم که مهم‌ترین عامل آن، اثر ناآرامی‌های اخیر بر این بازار است. به گفته آن‌ها، برخی با این استدلال که ناآرامی‌ها می‌تواند منجر به احتمال کاهش سطح قیمت در بازار ملک یا دست‌کم عدم تحقق بازده مطلوب و موردنظر آن‌ها ازاین بازار شود فعلاً خرید‌های خود را متوقف کرده‌اند. این متقاضیان هم در دسته تقاضای مصرفی و هم در دسته تقاضای سرمایه‌ای قرار دارند. از سوی دیگر کارشناسان نیز بر این نظر صحه می‌گذارند و معتقدند: همواره با بروز ناآرامی‌های اجتماعی و سیاسی در تمام جوامع، به دلیل مطرح شدن احتمال ریزش قیمت‌ها در بازار املاک و مستغلات، تقاضا برای خرید کاهش می‌یابد. ازاین‌رو کاهش تقاضا و معاملات مسکن در شرایط فعلی طبیعی به نظر می‌رسد.

مسکن گران می‌شود یا ارزان؟

اما در جمع‌بندی و پاسخ به این سؤال که آیا مسکن در ماه‌های پیش‌رو گران می‌شود یا ارزان باید چند پارامتر مهم را موردنظر داشت. به فرض ثبات شرایط، وضعیت پیش روی بازار معاملات مسکن را می‌توان در شکل احتمال قریب‌به‌یقین برای ادامه رکود تورمی در ماه‌های آینده پیش‌بینی کرد. شرایطی که نه قیمت‌ها کاهش می‌یابد و نه جهش قیمت مشابه آنچه در سال‌های ۹۷ تا ۹۹ در بازار مسکن شهر تهران تجربه شد، به وقوع خواهد پیوست.
بررسی‌ها حاکی است، به فرض ثبات شرایط فعلی، به چند علت عمده نمی‌توان انتظار کاهش قیمت را سناریویی قابل‌تحقق عنوان کرد. رکود ساختمانی و کمبود عرضه مسکن، عدم تحقق برنامه‌های دولت در بخش ساخت‌وساز‌های دولتی براساس آنچه برای ساخت سالانه یک میلیون واحد مسکونی برنامه‌ریزی شده بود، نوسانات ارزی و برخی پیش‌بینی‌ها در خصوص احتمال ادامه این نوسان‌ها، تورم عمومی و تورم هزینه‌های ساخت (زمین، مصالح و ...) و ... عواملی هستند که در نقش مانع نزول قیمت مسکن در آینده این بازار مؤثر هستند.
از سوی دیگر، به چند علت عمده سناریو تحقق جهش نیز سناریویی پررنگ نیست که مهم‌ترین آن را می‌توان به نبود قدرت خرید در سمت تقاضای مؤثر یعنی تقاضای مصرفی و حتی در میان گروهی از متقاضیان سرمایه‌گذاران نسبت داد. این در حالی است که دماسنج‌های مختلف بازار مسکن ازجمله عدد مربوط به نسبت قیمت به اجاره‌بها، نشان‌دهنده اضافه‌پرش‌های قیمتی در این بازار است. همچنین در این میان اثر ناآرامی‌ها و کاهش تقاضا هرچند به شکل موقت را نمی‌توان از نظر دور داشت. سناریو قوی‌تر به فرض ادامه شرایط فعلی، ادامه وضعیت رکود تورمی در این بازار، با نرخ‌های ماهانه تورم کمتر از ۵درصدی دست‌کم تا پایان سال جاری است. عبور حجم معاملات خرید مسکن در هر ماه از مرز ۷ هزار فقره نیز دست‌کم تا پایان سال بعید به نظر می‌رسد و حتی احتمال ریزش حجم معاملات تحت‌تأثیر عوامل ذکرشده در بالا وجود دارد.

شش مأموریت وزیر جدید

با تغییر مدیریت وزارت راه و شهرسازی به دنبال استعفای رستم قاسمی وزیر سابق این وزارتخانه، به نظر می‌رسد که هم‌اکنون شش مأموریت اصلی پیش روی وزیر جدید راه و شهرسازی در حوزه مسکن قرار دارد.
بخش عمده این مأموریت‌ها همان تکالیف برزمین‌مانده از دوره قبلی و برخی نیز متوجه تعهدات جدیدی است که دولت سیزدهم در حوزه مسکن بر عهده دارد. مهم‌ترین مأموریت وزیر جدید در حوزه مسکن، تعیین تکلیف برنامه ساخت یک میلیون واحد مسکونی در سال است. اگرچه آمار‌ها و ارقام متفاوتی در این زمینه از سوی مسوولان بخش مسکن اعلام می‌شود، اما براساس آخرین آمارها، با گذشت بیش از یک سال از شروع این پروژه، نه‌تن‌ها تعداد متقاضیان مؤثر و افرادی که اقدام به واریز آورده نقدی به شبکه بانکی کرده‌اند به یک میلیون نرسیده است بلکه آمار‌های مربوط به پرداخت تسهیلات برای پیشبرد پروژه‌ها نیز حول‌وحوش ۲۰۰هزار واحد مسکونی را در بر می‌گیرد. شواهد نشان می‌دهد اجرای این برنامه در سال اول، چندان موفقیت‌آمیز نبوده است و باید دراین زمینه تدابیر ویژه و اقدامات مناسب صورت بگیرد.
دومین مأموریت مربوط به تعیین تکلیف حوزه نوسازی بافت‌های فرسوده است. با وجود آنکه در ابتدای دولت سیزدهم، مسکن‌سازی با اولویت نوسازی بافت‌های فرسوده مورد تأکید قرار گرفت، اما این تأکید‌ها و توجه‌ها در نهایت در برابر طرح‌های خانه‌سازی در مناطق حومه‌ای یا بافت‌های جدید شهری، رنگ باخته است. لازم است در این زمینه اقدامات مؤثر صورت گیرد.
تعیین تکلیف و به‌روزرسانی قدرت خرید وام مسکن به منظور ارتقا و بهبود سطح قدرت خرید خانوار‌ها به‌خصوص خانه‌اولی‌ها باید در دستور کار قرار بگیرد. هم‌اکنون قدرت پوشش‌دهی وام خرید مسکن در شهر تهران به طور متوسط به کمتر از ۱۰ مترمربع سقوط کرده است که لازم است در این زمینه چاره‌اندیشی شود.
مقابله با سفته‌بازی برخلاف آنچه در ابتدای دولت سیزدهم در حوزه مسکن وعده داده شده بود، پیگیری نشد. نه قانون دریافت مالیات از خانه‌های خالی تاکنون به‌درستی اجرایی شده است و نه اقدام دیگری برای ایجاد ریسک و هزینه ملاکی، در یک سال گذشته صورت گرفته است. در این حوزه نیز وزیر جدید باید به‌درستی و با قاطعیت ورود کرده و با نظر کارشناسان مالیاتی و اقتصادی، نسبت به تصویب لوایح مؤثر، واقع‌بینانه و قابل اجرای مالیاتی، اقدام لازم صورت پذیرد.
از سوی دیگر تعیین تکلیف بازار اجاره و توقف اقدامات دستوری و بی‌نتیجه در این زمینه و جایگزینی آن با سیاست‌های مؤثر همچون افزایش عرضه از محل رفع انجماد از واحد‌های احتکارشده، اختصاص بخشی از خانه‌سازی دولتی به اجاره‌داری و همچنین پرداخت یارانه‌های نقدی به مستأجران نیازمند، باید در رأس فهرست اقدامات فوری و ضروری وزیر جدید راه و شهرسازی گنجانده شود. در هیچ‌کدام از این حوزه‌ها عملکرد یک سال گذشته در حوزه مسکن، مفید، مؤثر، کافی و موفقیت‌آمیز نبوده است.

شبنم عزیزی - روزنامه‌نگار

منبع: صدای بورس